Pourquoi la fiscalité pèse autant dans un projet immobilier
Acheter un appartement ou une maison, c'est un projet de vie. C'est aussi une décision fiscale. Chaque étape a un coût fiscal : droits de mutation à l'achat, impôt sur les loyers, taxe foncière pendant la détention, impôt sur la plus-value à la revente. Deux biens au même prix peuvent donner des rendements nets très différents selon le régime choisi.
En 2026, les règles ont beaucoup changé. La loi de finances a créé le statut du bailleur privé, appelé dispositif Jeanbrun. La location meublée a été réformée. Et la hausse de la CSG sur les revenus du capital épargne les revenus fonciers. À Rennes, Saint-Malo, Dinard ou Nantes, bien connaître ces règles fait souvent la différence entre un bon et un excellent investissement.
Ce guide présente les grands leviers de la fiscalité immobilière à chaque étape de votre projet.
À l'achat : bien estimer le coût fiscal d'une acquisition
Les frais de notaire : neuf ou ancien, une vraie différence
Dans les « frais de notaire », la plus grande partie correspond en réalité aux droits de mutation, versés au département et à l'État. Dans l'ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, ils tombent à environ 2 à 3 %. Pour un appartement à 300 000 €, cela peut représenter plus de 15 000 € d'écart. Pour bien chiffrer votre budget, consultez notre page dédiée aux frais de notaire dans l'immobilier neuf.
La TVA réduite à 5,5 % : un avantage souvent méconnu
Dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et dans leur périmètre proche, un logement neuf destiné à la résidence principale peut bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Des conditions de ressources s'appliquent. Le gain peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Pour vérifier si vous êtes éligible, lisez notre article sur la TVA réduite à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf.
La nue-propriété : acheter moins cher et sans fiscalité pendant le démembrement
Acheter la seule nue-propriété d'un bien permet de payer environ 60 % de sa valeur. Pendant la durée du démembrement, il n'y a ni loyer à déclarer, ni taxe foncière à payer, et le bien sort de l'assiette de l'IFI. À la fin, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni impôt supplémentaire. Découvrez le fonctionnement de l'achat en nue-propriété.
Pendant la location : choisir le bon régime fiscal
Le choix du régime fiscal a souvent plus d'impact sur la rentabilité nette que le prix d'achat. Trois grandes options existent en 2026.
Le dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé
C'est la grande nouveauté de 2026. Le dispositif Jeanbrun succède au Pinel. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il permet d'amortir 80 % du prix d'un logement loué nu (la part du terrain étant fixée forfaitairement à 20 %) et de déduire cet amortissement des revenus fonciers.
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Logement neuf : amortissement de 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social.
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Logement ancien : de 3 % à 4 % par an, à condition de réaliser des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'achat.
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Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € en location sociale ou très sociale.
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Contreparties : location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, dans un immeuble collectif, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Pour savoir si ce dispositif convient à votre projet à Rennes, lisez notre analyse complète de la loi Jeanbrun. Vous pouvez aussi consulter nos conseils pour investir dans l'immobilier neuf.
La location meublée (LMNP) : l'amortissement au régime réel
Le statut de loueur en meublé non professionnel reste l'un des cadres les plus avantageux pour un investisseur. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Au régime réel, vous pouvez amortir le bâti, le mobilier et les travaux, ce qui réduit fortement, voire annule, l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Deux points de vigilance en 2026. D'abord, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ensuite, les revenus de la location meublée sont désormais soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue. Pour tout comprendre, consultez notre page sur le statut de loueur meublé non professionnel. Lisez aussi notre article qui explique pourquoi opter pour le régime réel en LMNP permet d'amortir le bien.
La location nue dans l'ancien : le déficit foncier
Pour un bien ancien loué nu, le régime réel permet de déduire les travaux, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les charges. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions et pour une durée limitée. Cette stratégie est très efficace pour les contribuables fortement imposés. Retrouvez toutes les solutions pour défiscaliser dans l'immobilier ancien.
Investir à plusieurs : la SCI à l'IR ou à l'IS
La société civile immobilière facilite l'achat à plusieurs et la transmission du patrimoine. Elle permet aussi de choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. À l'IS, le bien est amorti et les bénéfices sont taxés à 15 % puis 25 %. En revanche, la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui la rend souvent plus lourde. Ce choix engage sur le long terme : découvrez le fonctionnement et la fiscalité de l'investissement locatif en SCI.
Pendant la détention : les impôts locaux
Taxe foncière et taxe d'habitation
La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales. La taxe foncière, elle, reste due par tous les propriétaires, et elle a fortement augmenté dans de nombreuses villes ces dernières années. Il faut l'intégrer à tout calcul de rentabilité. Pour un bien loué au régime réel, elle est déductible des revenus fonciers, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les propriétés bâties.
La résidence secondaire : une fiscalité spécifique
Sur la Côte d'Émeraude, beaucoup d'acheteurs achètent une résidence secondaire à Saint-Malo, Dinard ou Cancale. Ces biens restent soumis à la taxe d'habitation, souvent majorée dans les communes en zone tendue. Ils sont aussi concernés par la plus-value à la revente et parfois par l'IFI. Avant d'acheter, lisez notre article sur la résidence secondaire d'un point de vue fiscal.
À la revente : maîtriser l'impôt sur la plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value et les abattements pour durée de détention
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition et de certains travaux. Elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, car les plus-values immobilières ont été exclues de la hausse de la CSG. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value. Grâce aux abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour vendre en connaissance de cause, lisez notre article la plus-value immobilière : ce que le vendeur doit savoir.
L'exonération totale pour la résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention, à condition que le logement soit bien votre résidence habituelle au jour de la vente. Les conditions et les cas particuliers (logement mis en vente, puis libéré avant la cession, par exemple) sont détaillés dans notre article sur l'exonération de plus-value lors de la vente de votre résidence principale.
Fiscalité immobilière : nos conseils pour optimiser votre projet
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Raisonnez en rentabilité nette après impôt, et pas seulement en rentabilité brute.
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Choisissez votre régime fiscal avant de signer. Le passage de la location nue au meublé, ou de la SCI à l'IR à l'IS, a des conséquences durables.
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Anticipez la revente dès l'achat. La durée de détention, le régime choisi et les travaux déclarés influencent directement l'impôt sur la plus-value.
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Privilégiez les marchés à forte demande locative, comme Rennes, Nantes ou Saint-Malo, pour sécuriser les loyers sur la durée d'engagement.
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Faites-vous accompagner par un professionnel de l'immobilier, et par votre notaire ou votre conseiller fiscal pour les montages complexes.
FAQ : immobilier et fiscalité
Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière en 2026 ?
Il n'existe pas de solution universelle. Le dispositif Jeanbrun convient aux contribuables imposés qui veulent investir dans le neuf ou dans l'ancien très rénové, en location nue sur le long terme. Le LMNP au réel reste très performant pour générer des loyers peu ou pas fiscalisés. Le déficit foncier est adapté aux biens anciens avec d'importants travaux.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il la loi Pinel ?
Oui. Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, a été créé par la loi de finances pour 2026. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, et non plus sur une réduction d'impôt.
Les revenus fonciers sont-ils concernés par la hausse de la CSG ?
Non. Les revenus de la location nue et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. En revanche, les revenus de la location meublée non professionnelle passent à 18,6 %.
Peut-on vendre sa résidence principale sans payer d'impôt ?
Oui. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Être accompagné par le Cabinet Moraine Immobilier
Le Cabinet Moraine accompagne acheteurs, vendeurs et investisseurs à Rennes, Dinard, Saint Malo, et sur toute la Bretagne. Nous vous aidons à choisir le bien, le secteur et le cadre fiscal les plus adaptés à vos objectifs. Vous avez un projet d'achat, d'investissement locatif ou de vente ? Contactez nos conseillers
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