Lexique immobilier : toutes les définitions

Lexique immobilier : définitions claires pour mieux comprendre l’immobilier

L’immobilier utilise un vocabulaire technique qui peut vite devenir complexe pour les particuliers. Que vous soyez acheteur, vendeur, investisseur ou futur propriétaire, ce lexique immobilier vous permet de comprendre facilement les termes les plus courants du secteur.  

Retrouvez ici un glossaire immobilier complet, classé par ordre alphabétique, avec des définitions simples, des explications concrètes et des liens utiles pour aller plus loin. Ce lexique vous aide à sécuriser votre projet immobilier, à Rennes comme ailleurs, en maîtrisant chaque étape : achat, vente, location, financement, fiscalité ou urbanisme.

A

• Acte authentique : 

L’acte authentique est un document officiel rédigé et signé devant un notaire qui constate un engagement juridique, comme la vente d’un bien immobilier. Il a une valeur légale incontestable et fait foi devant les tribunaux. Dans l’immobilier, il est obligatoire pour finaliser une transaction et transfère officiellement la propriété du bien à l’acheteur. L’acte authentique est établi par un notaire et contient : les informations sur le bien (adresse, description, superficie), l’identité des parties (vendeur et acheteur), le prix et les modalités de paiement, les éventuelles conditions suspensives (obtention de prêt, servitudes…), les droits et obligations de chaque partie.. Il remplace le compromis de vente lorsqu’il s’agit de finaliser la transaction.

• Apport personnel :

L’apport personnel correspond à la somme d’argent qu’un acheteur apporte de ses propres fonds lors de l’achat d’un bien immobilier, en complément d’un crédit bancaire. Il permet de réduire le montant emprunté et d’améliorer les conditions de financement. Qu’est-ce qu’un apport personnel exactement ? L’apport personnel peut inclure : Économies personnelles (livrets, comptes épargne, Montant provenant de la vente d’un autre bien, Primes, donations ou héritages, Subventions ou aides (ex : PTZ, aides locales à l’accession).  En général, il représente 10 à 20 % du prix d’achat pour un logement classique, mais peut varier selon la banque et le profil de l’acheteur.

• Audit énergétique : 

L’audit énergétique est une analyse complète de la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, réalisée par un professionnel certifié. Il permet de diagnostiquer les pertes énergétiques, d’identifier les travaux prioritaires et de proposer des solutions pour améliorer la performance énergétique. Qu’est-ce qu’un audit énergétique exactement ? L’audit énergétique comprend : une évaluation de la consommation actuelle (chauffage, eau chaude, électricité), une analyse de l’isolation : murs, toiture, fenêtres, une étude des systèmes énergétiques : chaudière, pompe à chaleur, ventilation,..  des préconisations de travaux pour réduire les consommations et améliorer le confort. Contrairement au DPE, qui fournit un classement général, l’audit énergétique est plus détaillé et personnalisé.

B

• Bail d’habitation : 

Le bail d’habitation est un contrat de location par lequel un propriétaire (le bailleur) met un logement à disposition d’un locataire en échange du paiement d’un loyer. Il encadre les droits et obligations de chaque partie et doit respecter la loi du 6 juillet 1989. Qu’est-ce qu’un bail d’habitation exactement ?

Un bail d’habitation précise : l’identité du bailleur et du locataire, la description du logement (surface, équipements, adresse), le montant du loyer et des charges, la durée du contrat (souvent 3 ans pour un particulier, 6 ans pour une SCI bailleur), les conditions de révision du loyer et dépôt de garantie, les obligations légales (entretien, réparations, assurance), Il peut être meublé ou non meublé, chaque type ayant des règles spécifiques.

• Barème d’honoraires :

Le barème d’honoraires est le tableau ou la grille qui définit le montant des honoraires d’une agence immobilière, en fonction du type de transaction (vente, location, estimation, gestion locative). Il permet aux clients de connaître précisément les frais à payer pour les services fournis. Qu’est-ce qu’un barème d’honoraires exactement ? Le barème d’honoraires précise : Les pourcentages appliqués sur le prix du bien ou le loyer, les services inclus : visites, diffusion, estimation, rédaction des documents, les éventuelles frais fixes pour certaines prestations, les conditions de paiement et de facturation, depuis la loi ALUR (2014), l’affichage du barème d’honoraires est obligatoire dans les agences immobilières, pour plus de transparence.

C

• Capacité d’emprunt : 

La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’un particulier peut emprunter auprès d’une banque pour financer un projet immobilier, en fonction de ses revenus, de ses charges et de ses engagements financiers. Elle est essentielle pour déterminer le budget réel pour l’achat d’un bien et orienter la recherche immobilière. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt exactement ? La capacité d’emprunt se calcule en fonction de : revenus nets mensuels : salaire, revenus locatifs, primes.. , charges fixes : crédits en cours, pensions, autres mensualités, taux d’endettement maximal : en général 35 % des revenus mensuels, durée du prêt : 15, 20 ou 25 ans, apport personnel : réduit le montant à emprunter et peut augmenter la capacité, la banque peut ajuster ces critères selon le profil de l’emprunteur, l’âge et la stabilité professionnelle.

• Charges locatives ;

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les dépenses liées à l’usage d’un logement que le locataire doit rembourser au propriétaire, en complément du loyer. Elles sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et font l’objet d’une justification annuelle par le bailleur. Qu’est-ce que les charges locatives exactement ? Les charges locatives couvrent : l'entretien courant et réparations des parties communes (ascenseur, escaliers, couloirs, jardin); l'eau froide, chauffage collectif, électricité des communs, les taxes locatives (ordures ménagères), fournitures et services liés au logement (gardiennage, nettoyage),.. Les charges non récupérables (gros travaux, frais de copropriété exceptionnels) restent à la charge du propriétaire.

• Conditions suspensives

• Compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur et un acheteur s’engagent mutuellement à conclure une vente immobilière à un prix déterminé. Juridiquement, il vaut vente dès lors que les deux parties sont d’accord sur le bien et le prix, sous réserve de conditions suspensives. Le compromis de vente précise notamment : le prix du bien immobilier, les délais de signature, les conditions suspensives (obtention du prêt, droit de préemption…), le montant du dépôt de garantie.  Après la signature, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. L’acte authentique est ensuite signé chez le notaire, généralement sous 2 à 3 mois. À Rennes, les délais peuvent varier selon le type de bien et le quartier.

• Copropriété : 

La copropriété désigne un immeuble ou un ensemble immobilier divisé en plusieurs lots, où chaque propriétaire détient un lot privatif (appartement, garage, cave…) et une quote-part des parties communes (escaliers, halls, jardins, toiture…). La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété, qui définissent les droits et obligations de chaque copropriétaire. Qu’est-ce qu’une copropriété exactement ? Une copropriété implique : Des parties privatives : ce que le copropriétaire utilise exclusivement (appartement, parking…), des parties communes : escaliers, toiture, couloirs, espaces verts, installations collectives, des tantièmes : quote-part qui détermine la contribution de chaque copropriétaire aux charges communes, un syndic : personne ou société qui gère la copropriété au quotidien, tous les copropriétaires sont responsables du respect du règlement et du paiement des charges.

D

• Délai de rétractation

• Dépôt de garantie

• Déficit foncier

• Diagnostic immobilier

• DPE (Diagnostic de performance énergétique) 

Le DPE, ou Diagnostic de performance énergétique, est un document obligatoire qui évalue la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il permet d’informer les acheteurs et locataires sur la performance énergétique d’un bien immobilier.  Le DPE attribue au logement : une classe énergie (de A à G) et une classe climat (GES) (de A à G). Il prend en compte : le chauffage, la production d’eau chaude, l’isolation, la ventilation. Depuis la réforme du DPE, il est opposable juridiquement : les informations fournies engagent le vendeur ou le bailleur. Durée de validité : 10 ans (sauf exceptions liées aux anciennes versions).

À quoi sert le DPE dans un projet immobilier ? Le DPE a un impact direct sur :

La vente d’un bien : Mention obligatoire dès l’annonce immobilière - Influence le prix de vente et la négociation - Peut freiner ou accélérer une transaction

La location : Les logements classés F ou G sont progressivement considérés comme passoires énergétiques - Des restrictions de location s’appliquent selon le classement

Les travaux : Le DPE aide à prioriser les travaux de rénovation énergétique - Il conditionne l’accès à certaines aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ…)

E

• État des lieux

• Estimation immobilière : 

L’estimation immobilière consiste à déterminer la valeur approximative d’un bien immobilier sur le marché. Elle permet aux propriétaires, acheteurs et investisseurs de connaître le prix juste avant une vente, un achat ou une mise en location. L’estimation immobilière prend en compte plusieurs facteurs :

• Le type de bien : appartement, maison, terrain

• La surface : Carrez pour un appartement, habitable pour une maison

• L’état général : rénové, ancien, à rénover

• La performance énergétique : DPE, isolation

• L’emplacement : quartier, proximité commerces/transports, attractivité locale

• Les tendances du marché : prix au m² du secteur, demande, saisonnalité

Elle peut être réalisée par un professionnel (notaire, agent immobilier, expert immobilier) ou estimée en ligne à l’aide d’outils digitaux...

 

 

• Étude comparative de marché

F

• Frais de notaire : 

Les frais de notaire correspondent à l’ensemble des sommes versées lors de l’achat d’un bien immobilier en plus du prix de vente. Contrairement à ce que leur nom laisse penser, ils sont en grande majorité composés de taxes et d’impôts reversés à l’État, et non d’honoraires pour le notaire. Les frais de notaire se décomposent en trois grandes parties :

• Les droits de mutation (environ 80 %) : Ce sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors d’une transaction immobilière.
• Les émoluments du notaire : Ils rémunèrent le notaire pour la rédaction des actes et sont strictement réglementés.
• Les frais et débours : Ils couvrent les démarches administratives : cadastre, urbanisme, copies d’actes, etc.

Le montant dépend du type de bien :

• Bien ancien : environ 7 à 8 % du prix d’achat

• Bien neuf : environ 2 à 3 %

• Terrain : autour de 7 à 8 %

 

• Frais d’agence

G

• GES (Gaz à effet de serre)

• Gestion locative

H

• Honoraires d’agence

• Hypothèque

I

• Indemnité d’immobilisation

• Investissement locatif

L

• Loi Carrez

• Loi Pinel

• Location meublée (LMNP)

• Loyer encadré

M

• Mandat exclusif : 

Le mandat exclusif est un contrat par lequel un propriétaire confie la vente ou la location de son bien immobilier à une seule agence pendant une durée déterminée. Contrairement au mandat simple, seule l’agence signataire peut réaliser la transaction, ce qui engage le vendeur à ne pas passer par d’autres agences pendant cette période. Qu’est-ce qu’un mandat exclusif exactement ? Le mandat exclusif précise : L’identité du vendeur et de l’agence, la durée du mandat (souvent 3 mois renouvelables, le prix de vente ou de location du bien, les obligations de l’agence (publicité, visites, comptes-rendus), les conditions de rémunération de l’agence (honoraires)..

• Mandat simple

• Micro-foncier

P

• Plus-value immobilière : 

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier. C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du bien, éventuellement ajustée par certains frais et travaux. Elle est particulièrement importante pour les investisseurs et les particuliers qui revendent une résidence secondaire ou un bien locatif. Comment se calcule la plus-value immobilière ? Formule simplifiée : Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux). Ce qui est pris en compte : Prix d’achat du bien, Frais d’acquisition : notaire, agence, Travaux de rénovation ou amélioration réalisés par le propriétaire, Abattements fiscaux selon durée de détention. Ce qui n’est pas pris en compte : Les frais courants d’entretien, Les travaux de simple réparation

• Prix au m² : 

Le prix au m² (prix au mètre carré) est un indicateur clé de l’immobilier. Il permet d’évaluer la valeur d’un bien en rapportant son prix à sa surface. Il est largement utilisé pour estimer un logement, comparer des biens entre eux et analyser un marché immobilier local. Le prix au m² se calcule simplement : Prix du bien ÷ surface du logement = prix au m². Le prix au m² est un indicateur, pas une valeur absolue. À quoi sert le prix au m² en immobilier ?  Estimer un bien : Il permet de positionner un logement par rapport aux prix pratiqués sur un secteur donné. Comparer des biens : Deux logements de même surface peuvent afficher des prix très différents selon : l’état général, le DPE, l’étage, l’exposition, la vue, le quartier. Analyser un marché local : Le prix au m² reflète la tension immobilière d’un secteur (quartier, ville, rue).

R

• Règlement de copropriété

• Rénovation énergétique

• Revenus fonciers

S

• SCI (Société Civile Immobilière) : 

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acheter, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers ensemble. Elle facilite la détention collective tout en encadrant la gestion et la répartition des bénéfices. La SCI est composée d' associés qui détiennent des parts sociales correspondant à leur investissement dans la société. Elle permet de : Gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, Optimiser la transmission des biens (donation, succession), Séparer le patrimoine personnel du patrimoine immobilier détenu par la SCI. La SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale. Elle est destinée uniquement à la gestion de biens immobiliers.

• Séquestre immobilier

• Surface habitable

• Surface Carrez

T

• Tantièmes

• Taux d’endettement

• Travaux de rénovation

U

• Urbanisme

V

• Valeur vénale

• Vacance locative

• VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)