En France, il y a de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien. Notre agence immobilière de Saint-Malo va vous présenter aujourd’hui les dispositifs de défiscalisation immobilière spécifiques à l’immobilier ancien.
Les différents dispositifs de défiscalisation pour l’immobilier ancien
Les trois principaux dispositifs pour l’immobilier ancien sont la loi Denormandie, la Loi Malraux ainsi que la loi Monuments Historiques. Il est important de noter que les lois Malraux et Monuments Historiques ne sont pas concernées par le plafonnement des niches fiscales, et sont donc idéales pour certains profils d’investisseurs.
1 - La loi Denormandie
L’objectif de la loi Denormandie est d’encourager des investisseurs à rénover dans biens anciens situés au cœur des villes. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation devrait permettre de lutter contre les logements insalubres et améliorer l’offre de logement dans les quartiers anciens.
Grâce à ce dispositif, vous aurez le droit à une réduction d’impôts en fonction du coût des travaux et selon la durée durant laquelle vous louerez le bien.
Les avantages fiscaux sont les mêmes que pour la loi Pinel étant donné que la loi Denormandie est l’équivalent du Pinel pour l’immobilier ancien.
2 - La loi Malraux
La loi Malraux est un moyen de défiscaliser dans l’immobilier ancien tout en participant à la préservation du patrimoine architectural français. Cette loi a pour vocation d’inciter à rénover et réhabiliter des immeubles anciens situés dans des quartiers spécifiques concernés par cette loi.
En tant que propriétaire, vous aurez le droit à une réduction d’impôts en fonction du montant des travaux et à condition de mettre le bien en location pour une certaine durée.
Cette loi n’est pas spécifique aux monuments historiques car ceux-ci ont une loi de défiscalisation qui leur est dédiée.
3 - La loi Monuments historiques
Mise en place en 1913, la loi Monuments Historiques a pour but de favoriser la conservation du patrimoine architectural français, tout comme la loi Malraux. Cependant, cette loi est spécifique aux immeubles classés monuments historiques.
Les monuments historiques doivent être rénovés en respectant des règles précises, et tous les travaux de rénovations doivent être approuvés par un architecte des bâtiments de France.
Ce type d’investissement requiert généralement d’importants travaux de rénovations, lesquels vous donneront le droit de défiscaliser. Vous aurez également la fierté d’avoir participé à la préservation d’un monument historique français !
Ces trois dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettront d’investir dans l’immobilier en ayant une excellente rentabilité. Vous pouvez éventuellement cumuler ces dispositifs avec d’autres comme les statuts de LMNP / LMP ou encore vous intéresser au système de déficit foncier.
En 2026, la défiscalisation dans l’immobilier ancien reste un levier puissant pour réduire son impôt tout en valorisant un patrimoine concret.
L’enjeu n’est plus seulement de « payer moins d’impôts », mais de combiner rénovation, performance énergétique et réponse aux besoins locatifs réels, dans un contexte de resserrement des conditions de crédit et d’exigences accrues sur la qualité des logements.
Les dispositifs clés encore pertinents en 2026
Plusieurs dispositifs permettent, en 2026, de défiscaliser efficacement dans l’immobilier ancien, sous réserve de respecter des critères de localisation, de travaux et de mise en location :
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Denormandie dans l’ancien
En investissant dans un logement ancien à rénover, situé dans une commune éligible et en le louant sous conditions de loyers et de ressources, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, en contrepartie d’un engagement locatif pluriannuel.
Ce dispositif reste particulièrement intéressant en 2026 dans les villes moyennes et les centres urbains en revitalisation. -
Déficit foncier « nouvelle génération »
Avec la montée en puissance des normes de performance énergétique, les travaux de rénovation (isolation, chauffage, ventilation, etc.) prennent une place centrale.
En 2026, le mécanisme du déficit foncier reste une solution souple pour imputer une partie des travaux sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global dans certaines limites, tout en améliorant durablement la qualité du bien. -
Malraux et secteurs patrimoniaux
Pour les immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones à forte valeur patrimoniale, le régime Malraux continue d’offrir en 2026 une réduction d’impôt attractive sur le montant des travaux, en échange de la restauration complète de l’immeuble et de sa mise en location.
Ce dispositif s’adresse essentiellement aux contribuables fortement imposés, recherchant une opération patrimoniale de long terme. -
Location à loyers maîtrisés (type « louer abordable »)
Les régimes d’incitation à la location à loyers modérés, en partenariat avec l’ANAH ou des conventions équivalentes, conservent en 2026 leur intérêt pour les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers en dessous du marché.
En contrepartie, un avantage fiscal sous forme d’abattement ou de réduction d’impôt vient améliorer la rentabilité nette du projet.
Travaux, rénovation énergétique et attractivité locative
En 2026, la question des travaux ne se limite plus à l’esthétique intérieure : elle touche directement la conformité réglementaire et la capacité à louer.
Les logements anciens présentant une mauvaise performance énergétique risquent d’être progressivement exclus du marché locatif, ce qui renforce l’intérêt de coupler défiscalisation et rénovation globale.
Un projet bien conçu repose donc sur :
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une sélection rigoureuse de l’emplacement (centre-ville, quartier recherché, proximité des transports et services)
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un diagnostic précis de l’état du bien et des travaux à réaliser (structure, confort, énergie)
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une vision claire du loyer cible et du profil des futurs locataires
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une projection chiffrée intégrant fiscalité 2026, charges et potentiel de revente à moyen ou long terme.
Pourquoi l’immobilier ancien reste une opportunité en 2026
Malgré un environnement plus exigeant (taux d’intérêt, normes, régulation), l’immobilier ancien conserve de forts atouts en 2026 : caractère, localisation centrale, potentiel de valorisation après travaux.
La défiscalisation vient alors jouer un rôle d’accélérateur, en améliorant le rendement net de l’opération et en compensant une partie de l’effort financier consenti pour la rénovation.
Pour un investisseur, la clé est de ne pas se laisser guider uniquement par l’avantage fiscal, mais de vérifier que le bien choisi reste attractif, louable et revendable, indépendamment du dispositif.
Un accompagnement professionnel (conseiller patrimonial, notaire, expert immobilier) permet d’adapter le choix du montage à la situation fiscale et aux objectifs de 2026 : préparation de la retraite, diversification, transmission, revenus complémentaires.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, contactez-nous et nous vous aiderons à concrétiser votre projet.
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