En France, il y a de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien. Notre agence immobilière va vous présenter aujourd’hui les dispositifs de défiscalisation immobilière spécifiques à l’immobilier ancien.
Les différents dispositifs de défiscalisation pour l’immobilier ancien
Les trois principaux dispositifs pour l’immobilier ancien sont la loi Denormandie, la Loi Malraux ainsi que la loi Monuments Historiques. Il est important de noter que les lois Malraux et Monuments Historiques ne sont pas concernées par le plafonnement des niches fiscales, et sont donc idéales pour certains profils d’investisseurs.
1 - La loi Denormandie
L’objectif de la loi Denormandie est d’encourager des investisseurs à rénover dans biens anciens situés au cœur des villes. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation devrait permettre de lutter contre les logements insalubres et améliorer l’offre de logement dans les quartiers anciens. Grâce à ce dispositif, vous aurez le droit à une réduction d’impôts en fonction du coût des travaux et selon la durée durant laquelle vous louerez le bien. Les avantages fiscaux sont les mêmes que pour la loi Pinel étant donné que la loi Dormandie est l’équivalent du Pinel pour l’immobilier ancien.
2 - La loi Malraux
La loi Malraux est un moyen de défiscaliser dans l’immobilier ancien tout en participant à la préservation du patrimoine architectural français. Cette loi a pour vocation d’inciter à rénover et réhabiliter des immeubles anciens situés dans des quartiers spécifiques concernés par cette loi. En tant que propriétaire, vous aurez le droit à une réduction d’impôts en fonction du montant des travaux et à condition de mettre le bien en location pour une certaine durée. Cette loi n’est pas spécifique aux monuments historiques car ceux-ci ont une loi de défiscalisation qui leur est dédiée.
3 - La loi Monuments historiques
Mise en place en 1913, la loi Monuments Historiques a pour but de favoriser la conservation du patrimoine architectural français, tout comme la loi Malraux. Cependant, cette loi est spécifique aux immeubles classés monuments historiques. Les monuments historiques doivent être rénovés en respectant des règles précises, et tous les travaux de rénovations doivent être approuvés par un architecte des bâtiments de France. Ce type d’investissement requiert généralement d’importants travaux de rénovations, lesquels vous donneront le droit de défiscaliser. Vous aurez également la fierté d’avoir participé à la préservation d’un monument historique français !
Ces trois dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettront d’investir dans l’immobilier en ayant une excellente rentabilité. Vous pouvez éventuellement cumuler ces dispositifs avec d’autres comme les statuts de LMNP / LMP ou encore vous intéresser au système de déficit foncier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, contactez-nous et nous vous aiderons à concrétiser votre projet.
Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien en 2026 ?
En 2026, la défiscalisation dans l’immobilier ancien reste un levier puissant pour réduire votre impôt sur le revenu tout en construisant un patrimoine concret, surtout dans des villes dynamiques comme Rennes et sur la Côte d’Émeraude.
Entre Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, Loc’Avantages, déficit foncier et le nouveau dispositif Jeanbrun, il est possible d’allier rénovation, performance énergétique et revenus locatifs réguliers.
Défiscalisation immobilière : rappel des principes
La défiscalisation immobilière consiste à bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement locatif, de travaux de rénovation ou de la mise sur le marché de logements à loyers encadrés.
Dans l’immobilier ancien, l’avantage est double : achat souvent décoté par rapport au neuf et possibilité de valoriser le bien par des travaux (réhabilitation, amélioration énergétique, modernisation des équipements).
L’objectif de l’État est de soutenir la rénovation du parc ancien, de lutter contre les logements énergivores (passoires thermiques) et de fluidifier l’offre locative dans les centres-villes.
Pour l’investisseur, il s’agit de transformer une fiscalité lourde en une stratégie patrimoniale cohérente : préparer la retraite, diversifier ses placements, sécuriser des revenus complémentaires et organiser la transmission.
Pourquoi cibler l’immobilier ancien en 2026 ?
En 2026, le marché de l’ancien est redevenu central : ajustement des prix, taux d’intérêt stabilisés, exigences renforcées sur la performance énergétique et demandes fortes en location bien placée. À Rennes, par exemple, la tension locative reste élevée avec une forte demande sur les T2/T3 proches du centre, des universités et des lignes de transport, ce qui sécurise la mise en location d’un bien ancien rénové. Sur la Côte d’Émeraude (Saint-Malo, Dinard, Paramé…), les immeubles anciens en centre historique ou proximité mer conjuguent attractivité locative et perspectives de valorisation à long terme.
L’ancien permet aussi d’accéder à des dispositifs spécifiques (Malraux, Monuments Historiques, Denormandie, déficit foncier) souvent plus généreux que les mécanismes du neuf, à condition de respecter des critères précis.
La loi Denormandie : rénover un bien ancien pour réduire son impôt
La loi Denormandie vise les logements anciens situés dans des quartiers dégradés ou des communes éligibles, qui font l’objet d’une rénovation importante avant d’être mis en location. En contrepartie de cet effort de rénovation, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur le prix de revient du bien (prix d’achat + travaux).
Les taux de réduction Denormandie en 2026 sont les suivants : 12% pour un engagement de location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, dans la limite d’un investissement annuel de 300 000 € et de deux logements par an.
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût global et améliorer sensiblement la performance énergétique du logement (gain d’au moins 20% pour un appartement, 30% pour une maison individuelle).
À Rennes, plusieurs quartiers anciens en cours de revitalisation peuvent entrer dans le dispositif, ce qui permet d’allier stratégie de défiscalisation et repositionnement urbain.
Pour un investisseur, l’intérêt est de transformer un logement ancien énergivore en bien rénové, louable à un loyer de marché, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt attractive.
Loi Malraux : investir dans les quartiers historiques
La loi Malraux s’adresse aux immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés, des sites patrimoniaux remarquables ou des quartiers historiques protégés. Elle permet une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur 4 années consécutives.
Les taux de réduction Malraux sont de 22% pour certains secteurs et de 30% pour les zones les plus protégées, ce qui en fait un des dispositifs les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. L’investisseur doit engager une restauration lourde validée par l’administration (permis de construire, architecte des Bâtiments de France) et louer ensuite le bien nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale.
Dans des villes à fort patrimoine historique comme Saint-Malo intra-muros ou certains quartiers anciens de villes bretonnes, la loi Malraux peut être une solution pour restaurer des immeubles de caractère.
Outre l’avantage fiscal, elle participe à la valorisation d’un patrimoine architectural rare, avec un potentiel de plus-value à long terme.
Monuments Historiques : défiscalisation maximale et patrimoine d’exception
Le dispositif Monuments Historiques concerne les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques, à très forte valeur patrimoniale.
Il permet de déduire intégralement les dépenses de restauration, d’entretien et les intérêts d’emprunt du revenu global, sans plafond, ce qui est unique dans le paysage fiscal.
En contrepartie, le propriétaire doit conserver le bien au moins 15 ans et respecter le cadre strict des travaux, sous contrôle des services du patrimoine.
Ce dispositif s’adresse clairement aux contribuables très fortement imposés souhaitant optimiser leur fiscalité en investissant dans un bien d’exception.
Dans le contexte breton, certains manoirs, hôtels particuliers ou édifices classés peuvent entrer dans ce cadre, avec une dimension patrimoniale et affective forte.
Le dispositif Monuments Historiques est un outil de défiscalisation mais aussi un engagement de long terme sur la conservation du patrimoine français.
Loc’Avantages : défiscaliser en louant à loyers encadrés
Loc’Avantages (successeur du dispositif Cosse) encourage les propriétaires à proposer des loyers inférieurs au marché, en échange d’une réduction d’impôt sur les revenus tirés de la location.
Il s’applique aux conventions passées avec l’ANAH pour des logements anciens, nus ou meublés, situés dans des zones où la demande locative est forte.
En fonction du niveau de décote du loyer et du recours ou non à l’intermédiation locative (agence sociale, organisme agréé), la réduction d’impôt varie entre 15% et 65% des loyers bruts.
L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et s’engager sur une durée de location de 6 à 9 ans.
Dans une ville comme Rennes, où la pression locative est forte sur les petites surfaces, Loc’Avantages permet de concilier utilité sociale et optimisation fiscale.
Ce dispositif est particulièrement adapté aux bailleurs prêts à accepter un loyer modéré en contrepartie d’une fiscalité allégée et d’un risque de vacance locative réduit.
Le déficit foncier : l’arme classique de la rénovation dans l’ancien
Le déficit foncier est un mécanisme de droit commun qui s’applique à la location nue, lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers.
Les charges comprennent notamment les travaux d’entretien et d’amélioration, la taxe foncière, les frais de gestion et certaines charges de copropriété (à l’exclusion des dépenses de construction ou d’agrandissement)
Jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent être imputés chaque année sur le revenu global, ce qui permet de réduire directement l’impôt sur le revenu du foyer.
Le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui est intéressant lors de rénovations importantes.
Le projet de loi de finances pour 2026 prévoit par ailleurs de prolonger le doublement du plafond de déficit foncier (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique dans les passoires thermiques réalisés jusqu’au 31 décembre 2027
Pour un bien ancien très énergivore, ce mécanisme combiné à une stratégie de rénovation globale peut générer une économie d’impôt significative tout en revalorisant le bien.
Le nouveau dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) : amortir un bien ancien réhabilité
À partir de 2026, le projet de loi de finances introduit un nouveau statut de bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun ou « Relance logement », applicable aux logements loués nus à titre de résidence principale.
Ce dispositif permet d’amortir une partie du prix d’acquisition du logement (jusqu’à 80% du prix, majoré des travaux pour l’ancien) sur les revenus fonciers, avec un taux variant selon la nature de la location et le caractère neuf ou ancien réhabilité du bien
Pour un logement ancien réhabilité, les taux d’amortissement prévus sont de 3% en secteur intermédiaire, 3,5% en secteur social et 4% en secteur très social, avec des plafonds annuels de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal.
Les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition et conduire à une réhabilitation lourde, avec obtention d’un diagnostic de performance énergétique A ou B.
Le bailleur doit s’engager à louer le logement de façon continue pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Ce dispositif ne peut pas se cumuler avec certains autres régimes spécifiques, comme Denormandie ou Malraux, mais il ouvre une voie intéressante pour les investisseurs au régime réel foncier souhaitant amortir leur investissement dans l’ancien réhabilité.
Rennes et Bretagne : terrains privilégiés pour la défiscalisation dans l’ancien
Rennes se positionne comme une métropole particulièrement attractive pour l’investissement locatif ancien : population étudiante et active en croissance, marché de l’emploi dynamique, réseau de transport développé.
Les quartiers proches du centre, des pôles universitaires et des lignes de métro offrent une demande locative soutenue, idéale pour sécuriser un dispositif Denormandie, Loc’Avantages ou une stratégie de déficit foncier.
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