RE 2020 vs RE 2025 : différences et impacts sur l'immobilier neuf | Cabinet Moraine

 

RE 2020 et RE 2025 : quelles différences pour votre logement neuf ?

Dans l'univers de l'immobilier neuf, peu de sujets suscitent autant de questions que la réglementation environnementale. Entre « RE 2020 » et « RE 2025 », acquéreurs et investisseurs se demandent légitimement s'il s'agit de deux normes distinctes, et laquelle garantit le logement le plus performant. Le Cabinet Moraine, acteur de l'immobilier neuf en Bretagne et Pays de la Loire depuis 1996, vous livre une lecture claire et précise de ces évolutions.

RE 2025 : une étape, pas une nouvelle norme

Précisons d'emblée un point essentiel : la RE 2025 n'est pas un nouveau texte. Il s'agit du nom couramment donné au deuxième palier de la RE 2020, entré en vigueur le 1er janvier 2025.

Dès sa conception, la RE 2020 a été pensée comme une réglementation évolutive, avec un calendrier de renforcement progressif en trois jalons : 2025, 2028 et 2031. L'objectif : laisser à la filière de la construction le temps d'adapter ses méthodes, ses matériaux et ses équipements, tout en suivant une trajectoire ambitieuse de réduction de l'empreinte carbone des bâtiments.

Parler de « RE 2025 » revient donc à désigner la RE 2020 dans sa version renforcée, applicable à tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2025.

Les fondamentaux communs aux deux versions

La RE 2020 a succédé à la RT 2012 en élargissant considérablement le champ des exigences. Là où la réglementation thermique se concentrait sur la consommation d'énergie, la RE 2020 poursuit trois grandes ambitions :

• la sobriété énergétique, grâce à une conception bioclimatique performante (indicateur Bbio) et à une consommation d'énergie primaire maîtrisée (indicateurs Cep et Cep,nr) ;

• la décarbonation, en mesurant l'impact carbone des matériaux et du chantier (Ic construction) ainsi que celui des énergies consommées sur 50 ans (Ic énergie) ;

• le confort d'été, évalué par l'indicateur DH (degrés-heures d'inconfort), afin de garantir des intérieurs agréables lors des épisodes de chaleur.

Ces six indicateurs restent les mêmes en 2025. Ce sont leurs seuils qui évoluent, et plus particulièrement ceux des deux indicateurs carbone. Les indicateurs Bbio, Cep, Cep,nr et DH demeurent inchangés jusqu'au jalon 2028. Pour retrouver la définition de chacun de ces termes techniques, consultez notre lexique immobilier.

Ce qui change concrètement depuis 2025

Un bilan carbone des matériaux nettement plus exigeant

L'indicateur Ic construction mesure les émissions de gaz à effet de serre liées aux produits de construction, aux équipements et au chantier. Depuis le 1er janvier 2025, ses seuils ont été abaissés de 12 à 17 % par rapport à ceux de 2022 :

Valeurs moyennes de référence, modulées selon la zone climatique, la surface ou encore la nature du terrain.

En pratique, les constructeurs ne peuvent plus atteindre ces seuils avec les mêmes proportions de béton qu'en 2022. Ils intègrent davantage de matériaux biosourcés (bois, fibre de bois, chanvre) ou de bétons bas carbone, et optimisent les volumes mis en œuvre. Une évolution qui favorise une architecture plus qualitative et plus durable.

La fin du chauffage au gaz seul dans les résidences neuves

C'est sans doute la différence la plus tangible pour les futurs propriétaires d'un appartement neuf. L'indicateur Ic énergie, qui évalue l'impact carbone des énergies consommées par le bâtiment, a été fortement durci pour les logements collectifs :

Cette baisse de plus de 50 % écarte en pratique le recours exclusif au gaz dans les immeubles neufs. Le gaz n'est pas formellement interdit, mais il ne peut plus intervenir qu'en appoint, au sein de solutions hybrides. Les résidences conçues selon les seuils 2025 privilégient désormais la pompe à chaleur, le raccordement à un réseau de chaleur urbain bas carbone ou le bois énergie. Pour les maisons individuelles, ce virage avait déjà été pris dès 2022.

Des données environnementales plus rigoureuses

Le jalon 2025 s'accompagne également d'un calcul plus exigeant : la modulation qui permettait de ne pas pénaliser l'usage de données environnementales « par défaut » a été supprimée, et la norme européenne NF EN 15804+A2 s'impose progressivement pour les déclarations environnementales des matériaux. Le bilan carbone d'un bâtiment est donc à la fois plus strict et plus fidèle à la réalité.

Les ajustements intervenus en 2026

La réglementation continue de s'affiner pour concilier ambition environnementale et dynamisme de la construction :

• un décret et un arrêté de mars 2026 ont introduit des assouplissements ciblés, notamment pour préserver la qualité d'usage (espaces extérieurs, hauteur sous plafond) et faciliter les surélévations de bâtiments existants. Ils s'appliquent aux permis déposés depuis le 1er juillet 2026 ;

• la RE 2020 a été étendue à de nouvelles catégories de bâtiments (tertiaire spécifique, industriel, artisanal) à compter du 1er mai 2026 ;

• enfin, le ministère de la Ville et du Logement a annoncé en octobre 2026 la préparation d'un nouveau décret d'ici la fin de l'année afin de fixer les exigences définitives du jalon 2028, en concertation avec les professionnels et avec une attention renforcée portée à l'adaptation aux vagues de chaleur.

Notre équipe suit de près ces évolutions pour vous apporter un conseil toujours à jour.

Quel impact pour votre projet immobilier ?

La date du permis de construire fait foi

Le critère déterminant n'est ni la date de livraison, ni celle de votre réservation, mais la date de dépôt du permis de construire. Un programme dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2025 reste soumis aux seuils de 2022, même si le chantier démarre plus tard. Lors d'un achat en VEFA (vente sur plan), nos conseillers vous indiquent précisément le palier réglementaire auquel répond chaque résidence.

Un coût de construction plus élevé, une valeur patrimoniale renforcée

Matériaux bas carbone, systèmes de chauffage décarbonés, études plus poussées : les exigences du seuil 2025 entraînent un surcoût de construction. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie de charges énergétiques maîtrisées, d'un confort supérieur et d'un bien parfaitement aligné avec les attentes futures du marché.

Car dans un contexte où le diagnostic de performance énergétique pèse de plus en plus sur les prix et sur la location (voir notre article sur le nouveau DPE), un logement construit selon les derniers standards constitue un véritable gage de pérennité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif dans le neuf.

Des atouts à combiner avec les avantages du neuf

Un logement RE 2020 seuil 2025 conserve bien sûr tous les avantages propres au neuf : frais de notaire réduits, garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), éligibilité aux aides pour les primo-accédants et, pour les investisseurs, au nouveau dispositif de la loi Jeanbrun.

RE 2020 ou RE 2025 : en résumé

Le regard du Cabinet Moraine

À Rennes, Saint-Malo, Dinard ou Nantes, les promoteurs avec lesquels nous collaborons intègrent déjà ces exigences dans leurs nouvelles réalisations : architecture plus sobre, matériaux nobles et biosourcés, équipements de chauffage décarbonés. Découvrez notre sélection de programmes neufs, à Rennes, à Saint-Malo, à Dinard ou à Nantes.

Vous possédez déjà un bien et envisagez de le céder pour acquérir un logement neuf ? Nous vous proposons une estimation précise de votre bien, fondée sur notre connaissance fine des marchés locaux.

Pour un accompagnement sur mesure, découvrez notre expertise en conseil et commercialisation de logements neufs ou contactez nos conseillers.

 

La RE 2025 remplace-t-elle la RE 2020 ?
Non. La RE 2025 désigne le palier 2025 de la RE 2020. Il s'agit de la même réglementation, dont les seuils carbone ont été renforcés au 1er janvier 2025.

Un logement livré en 2026 respecte-t-il forcément les seuils 2025 ?
Pas nécessairement. Tout dépend de la date de dépôt du permis de construire : s'il a été déposé avant le 1er janvier 2025, ce sont les seuils de 2022 qui s'appliquent.

Le chauffage au gaz est-il interdit dans le neuf ?
Il n'est pas formellement interdit, mais les seuils actuels le rendent quasiment impossible comme solution unique, en maison depuis 2022 et en logement collectif depuis 2025. Il peut subsister en appoint dans des systèmes hybrides.

Quelle est la prochaine étape ?
Le jalon 2028 prévoit un nouveau renforcement des seuils carbone. Ses exigences définitives doivent être précisées par un décret annoncé pour la fin de l'année 2026.