L’achèvement de l’immeuble met fin à la garantie financière d’achèvement

Si vous comptez acheter un appartement neuf à Dinard, alors vous avez peut-être entendu parler de la garantie financière d’achèvement (GFA). Nous allons voir ici brièvement ce que cette garantie couvre et traiter un cas concret montrant que cette garantie s’arrête bien à l’achèvement des travaux.

La garantie financière d’achèvement

Une garantie financière d’achèvement ou de remboursement est toujours jointe à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). L'acquéreur peut la mettre en œuvre en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble font défaut.

Or, selon l’usage de destination, l’achèvement de l’immeuble met fin à la garantie financière d’achèvement (GFA). C’est notamment le cas pour un immeuble d’habitation.

Ainsi, les défauts de conformité et les malfaçons qui ne rendent pas le bâtiment ou les équipements indispensables impropres à l’habitabilité pour un immeuble d’habitation sont exclus de la GFA, sauf stipulation contraire. Les travaux que l’acquéreur a déclaré effectuer lui-même sont également exclus de la garantie d'achèvement.

Des critères plus exigeants peuvent en pratique être définis dans le contrat d’achèvement des ouvrages. Dernièrement, le notaire doit obtenir un exemplaire de l’attestation d’achèvement afin de libérer le garant.

Des acquéreurs reprochent à leur avocat de ne pas avoir fait jouer la GFA

Un ensemble immobilier construit par une société et vendu en état futur d’achèvement a fait l’objet de réserves émises par les acquéreurs à la réception des appartements. Ceux-ci se plaignaient de désordres affectant l’immeuble et ont engagé une procédure judiciaire. Leurs demandes ont été rejetées ou déclarées irrecevables par le tribunal.

Leur avocat n’a pas voulu plaider la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement (GFA). Les propriétaires ont alors décidé de l’assigner pour manquement à son devoir de conseil. En effet, ceux-ci estimaient que leur avocat leur avait ainsi fait perdre une chance d’obtenir une indemnisation et la réparation des désordres subis.

Le Tribunal, puis la Cour d’appel, ont considéré qu’une action sur le terrain de la garantie financière d'achèvement était vouée à l’échec dans la mesure où le délai de sa mise en œuvre était expiré au moment où l’avocat avait été saisi.

Devant la Cour de cassation, ils ont fait valoir que la GFA n’expirait qu’après constatation de l’achèvement des travaux dans les conditions de l’article R 261-24 du CCH.

La Cour de cassation a également rejeté le pourvoi des acquéreurs car leur avocat avait été saisi après la réception des appartements et des parties communes. Et l’immeuble étant achevé au sens de l’article R 261-1 du CCH, la GFA ne pouvait plus être mise en œuvre.