Taxe d'habitation 2026 : règles, majoration et conseils | Cabinet Moraine

 

Supprimée pour les résidences principales, la taxe d'habitation n'a pourtant pas disparu. Elle reste due sur les résidences secondaires et, dans de nombreuses communes bretonnes, elle peut même être fortement majorée. Pour un acquéreur, un investisseur ou un vendeur, c'est désormais un paramètre à intégrer dès le début du projet. Le Cabinet Moraine, présent à Rennes, Saint-Malo et Dinard, fait le point.

Taxe d'habitation : qui la paie encore en 2026 ?

Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. En revanche, l'administration fiscale précise que la réforme ne s'applique pas aux résidences secondaires (impots.gouv.fr).

On parle aujourd'hui de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle concerne toute personne qui dispose de façon permanente d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale, qu'elle en soit propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit (Service-Public.fr).

Trois points sont à retenir :

• La date du 1er janvier : la taxe est due pour l'année entière selon la situation au 1er janvier.

• Le logement doit être meublé de façon suffisante pour être habité. Les dépendances (garage, parking privatif) sont aussi taxées, même non meublées.

• La déclaration d'occupation : tout propriétaire doit déclarer l'usage de son bien auprès des services fiscaux.

Comment est calculée la taxe d'habitation ?

Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle on applique les taux votés par les collectivités locales. Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement.

Concrètement : valeur locative × taux communal (et intercommunal) + majoration éventuelle. Le montant varie donc fortement d'une ville à l'autre, à surface équivalente. Pour bien comprendre ces notions, notre lexique immobilier rassemble les principales définitions.

La majoration en zone tendue : jusqu'à 60 %

Les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, dites en zone tendue, peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

En 2026, 1 666 communes sur 3 689 éligibles ont instauré cette majoration, et 688 d'entre elles ont retenu le taux maximal de 60 %.

La majoration porte uniquement sur la part communale, et non sur celle de l'intercommunalité.

Taxe d'habitation à Rennes, Saint-Malo, Dinard et sur la Côte d'Émeraude

L'Ille-et-Vilaine est directement concernée. D'après les délibérations publiées par la DGFiP, les taux de majoration applicables en 2026 sont les suivants :

À titre d'exemple, pour une valeur locative de 4 000 €, la part communale (majoration incluse) atteint environ 1 091 € à Saint-Malo et 1 407 € à Rennes, hors part intercommunale .

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Peut-on être exonéré de la majoration ?

Oui, dans certains cas. Une demande de dégrèvement est possible notamment si :

• votre activité professionnelle vous oblige à résider ailleurs que dans votre résidence principale ;

• vous conservez votre ancienne résidence principale après une entrée durable dans un établissement de soins ou d'hébergement ;

• le logement ne peut pas devenir une résidence principale pour une raison indépendante de votre volonté.

La réclamation se fait auprès du service des impôts dont dépend le logement, avec les justificatifs nécessaires.

Calendrier 2026 : quand payer ?

Les avis 2026 sont disponibles en ligne depuis le 2 novembre (16 novembre pour les contribuables mensualisés). Le paiement doit intervenir avant le 15 décembre 2026 ; en cas de prélèvement à l'échéance, le débit a lieu le 28 décembre.

Acheter, investir ou vendre : intégrer la taxe d'habitation à votre projet

Pour un acquéreur

Avant d'acheter une résidence secondaire, demandez le montant de la dernière taxe d'habitation et vérifiez le taux de majoration de la commune. Ajoutez-le à votre budget global, au même titre que les frais de notaire. Notre outil de simulation financière vous aide à affiner votre plan de financement.

Pour un investisseur

Si le bien devient la résidence principale d'un locataire, il n'est plus soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le neuf offre plusieurs leviers : la loi Jeanbrun, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou encore l'achat en nue-propriété. Retrouvez nos conseils pour investir dans le neuf.

Pour un vendeur

Une résidence secondaire fortement taxée peut peser sur votre trésorerie. C'est parfois le bon moment pour vendre ou réorienter votre patrimoine. Faites estimer gratuitement votre bien par nos conseillers et découvrez nos biens déjà vendus.

FAQ sur la taxe d'habitation

La taxe d'habitation est-elle supprimée ?
Oui pour la résidence principale, non pour les résidences secondaires et les logements meublés non occupés à titre principal.

Qui paie la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?
La personne qui a la disposition du logement meublé au 1er janvier : propriétaire, usufruitier ou locataire.

La majoration s'applique-t-elle partout ?
Non. Seules les communes en zone tendue peuvent la voter, et uniquement après délibération du conseil municipal.

Comment connaître le montant pour un bien que je souhaite acheter ?
Demandez le dernier avis au vendeur et vérifiez le taux voté par la commune. Nos conseillers vous accompagnent dans cette démarche.

Un projet en Bretagne ? Parlons-en

Rennes, Saint-Malo, Dinard, Côte d'Émeraude : le Cabinet Moraine vous aide à mesurer le coût réel de votre projet, fiscalité locale comprise. Parcourez nos biens à vendre, nos programmes neufs, nos belles demeures, ou contactez notre équipe. 

Les informations de cet article sont données à titre indicatif, à partir des sources officielles disponibles en novembre 2026. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous de votre service des impôts.