Selon une étude de SeLoger, les propriétaires de « passoires thermiques » tentent de s’en débarrasser et leur nombre augmente sur le marché de l’immobilier. La raison est la nécessité d’effectuer une rénovation énergétique pour pouvoir louer en 2025. C’est pourquoi il faudra être vigilant si vous souhaitez acheter un appartement à Nantes ou ailleurs dans la région.
SeLoger constate l’augmentation du nombre de « passoires thermiques » en vente
Ses derniers mois, SeLoger alerte sur l’augmentation très importante du nombre de « passoires thermiques » à la vente. Dans une étude récente, le spécialiste de la vente immobilière sur l’Internet a constaté une hausse à ce jour inédite de ce type de vente dans une vingtaine de métropoles françaises sur les quarante étudiées.
SeLoger a dénombré entre septembre 2020 et octobre 2021 les mises en vente de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait apparaître une étiquette E, F ou G. Le groupe a réitéré la même opération entre septembre 2019 et octobre 2020 afin de pouvoir comparer les deux périodes.
La hausse de l’offre de ce type de biens a progressé de façon quasi exponentielle pour atteindre 10% à Strasbourg (le taux le plus bas) et jusqu'à 74 % à Rennes, en passant par 41% à Lille ou 43% à Lyon.
Actuellement, le nombre de « passoires thermiques » sur le marché de la vente immobilière continue son augmentation.
La loi Climat a acté la fin des « passoires thermiques » en 2025
La loi Climat du 22 août a acté la fin des « passoires thermiques » pour 2025 dans un volet entièrement consacré au sujet. La mise en location des logements dont le DPE fait apparaître une étiquette G sera interdite à partir de 2025. Celle des logements avec une étiquette F à partir de 2028 et celle des logements avec une étiquette E sera proscrite dès 2034.
Pour pouvoir continuer à louer, les propriétaires de ce type de logements seront contraints de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir leur bien du statut de « passoire thermique ».
Le montant des travaux nécessaires pour passer d’une étiquette G à une étiquette D a été estimé à 50 000 € au minimum par le président d’AC Environnement, une société de diagnostic immobilier.
Les coûts sont trop élevés et l’accès au crédit n’est pas toujours aisé pour de nombreux propriétaires qui sont donc contraints de vendre leur bien en l’état. Et ce, en dépit des aides de l’État (MaPrimeRenov’) qui prennent en charge une partie des travaux nécessaires.
Contexte : qu’appelle‑t‑on « passoire thermique » ?
On parle de passoire thermique pour désigner les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est‑à‑dire des biens qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage et/ou la production d’eau chaude. Ces logements sont souvent mal isolés, dotés de menuiseries anciennes et de systèmes de chauffage obsolètes. Ils se retrouvent au cœur des politiques publiques de rénovation énergétique, notamment via les interdictions progressives de mise en location.
Pour un propriétaire, cela signifie un bien plus difficile à louer, à valoriser et à financer, avec un risque de décote et un coût de remise à niveau parfois considérable. D’où une hausse des mises en vente de ces biens énergivores, particulièrement dans les grandes villes et les zones tendues.
Pourquoi les propriétaires veulent vendre leurs passoires thermiques ?
Plusieurs facteurs incitent les propriétaires à se séparer de leurs logements classés F ou G :
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Contraintes réglementaires : interdiction progressive de louer les biens les plus énergivores, encadrement accru, exigences futures de performance.
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Coût des travaux : isolation complète, changement de système de chauffage, remplacement des fenêtres, ventilation… les investissements peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
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Crainte de la décote : plus l’échéance réglementaire se rapproche et plus le marché intègre ce risque, entraînant une baisse des prix de vente et une négociation plus dure de la part des acheteurs.
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Difficultés à louer : les locataires sont de plus en plus sensibles aux factures d’énergie, ce qui réduit l’attractivité des logements mal classés.
Face à cette équation, nombre de propriétaires préfèrent vendre maintenant plutôt que d’engager des travaux lourds ou de conserver un bien de moins en moins rentable.
Un marché immobilier à deux vitesses
La montée en puissance de la rénovation énergétique entraîne un marché immobilier à deux vitesses :
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Les logements bien classés (A, B, C) se valorisent davantage, attirant les acheteurs soucieux de leurs dépenses énergétiques.
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Les passoires thermiques voient leur valeur se tasser, subissant une forte négociation et nécessitant une stratégie de mise en vente adaptée.
Les agences constatent une hausse du nombre de biens F ou G arrivant sur le marché, souvent accompagnés d’une baisse de prix par rapport à des biens comparables mieux notés. Les acheteurs, eux, se positionnent plus prudemment, en intégrant d’emblée un budget travaux dans leur calcul global.
Défis financiers : rénover ou vendre ?
Pour un propriétaire, l’arbitrage se résume souvent à une question de rentabilité :
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Rénover, c’est immobiliser un budget important (isolation, chauffage performant, menuiseries, ventilation), avec un retour sur investissement à long terme.
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Vendre, c’est accepter une éventuelle décote, mais transformer rapidement un bien contraignant en liquidités, sans subir la complexité des chantiers et des démarches administratives.
Les aides publiques (MaPrimeRénov’, éco‑PTZ, CEE, etc.), utiles, ne couvrent pas la totalité des coûts, en particulier dans les logements anciens, mal isolés ou techniquement complexes à traiter. Cela accentue le sentiment d’impasse chez les petits bailleurs ou les ménages modestes.
Comment les propriétaires s’adaptent‑ils ?
Face à ces enjeux, les propriétaires de passoires thermiques adoptent plusieurs stratégies :
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Mise en vente anticipée du bien avant les prochaines échéances réglementaires, afin de limiter la décote.
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Segmentation de la cible d’acheteurs : investisseurs prêts à rénover, artisans, marchands de biens ou particuliers à la recherche d’un prix attractif avec gros travaux.
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Communication transparente sur le DPE et les travaux à prévoir, parfois accompagnée de devis déjà réalisés pour rassurer et aider l’acheteur à se projeter.
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Négociation du prix en tenant compte du coût estimé de rénovation : plus le logement est énergivore, plus la discussion s’articule autour de la marge de travaux.
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