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Comment optimiser le dispositif Pinel grâce au déficit foncier ?

Optimisez votre fiscalité Pinel en utilisant le déficit foncier

Si vous achetez un appartement en loi Pinel, vous pourriez payer moins d’impôts en optimisant votre investissement au déficit foncier. Pour ce faire, il faut viser un investissement dans un appartement à rénover afin de déduire le coût des travaux de vos impôts.

L’investissement pouvant bénéficier du dispositif Pinel est plafonné

Créé en 2014, le dispositif Pinel a pour objet de favoriser la création ou la réhabilitation de logements en permettant aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôts en fonction :

  • De la localisation,
  • Et de la performance énergétique du bien.

Ainsi, le logement peut être neuf ou ancien dans la mesure où il fait l’objet de travaux de rénovation qui représentent 25 % du coût total de l’investissement.

De même, la localisation du bien et le choix du futur locataire font l’objet de conditions spécifiques :

  • Le logement doit être situé dans des zones « tendues » où l’offre de logement est faible par rapport à la demande,
  • Les revenus du locataire sont plafonnés,
  • Le loyer est également plafonné,
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale.

Selon la durée de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, la réduction d’impôts est de 12, 18 et 21 % du montant de l’investissement plafonnée à 300 000 € ou à 5 500 € le mètre carré pour deux biens au maximum.

La réduction d’impôts apparaît donc plafonnée, notamment dans le cadre de la rénovation d’un logement ancien. Dans ce cas, il est possible d’utiliser le déficit foncier pour le surplus.

Le déficit foncier dans le cas de la rénovation d’un bien « Pinel »

L’optimisation de la défiscalisation du Pinel par le déficit foncier concerne les logements anciens à réhabiliter. L’objectif est que le montant des charges et des travaux soit plus élevé que vos revenus fonciers. C’est ainsi que vous pouvez créer un déficit foncier. Cependant, cela ne revient pas à « perdre » de l’argent.

En réalité, c’est une astuce qui permet d’amortir de coût des travaux de réhabilitation en déduisant ce coût de vos revenus. En effet, les diverses charges - dont les frais d’entretien et de réparation d’un appartement - sont déductibles des revenus fonciers.

Pour déduire de vos revenus le déficit foncier éventuellement créé :

  • Vous devez avoir opté pour le régime réel d’imposition,
  • Le bien doit être loué à usage d’habitation (ce qui est le cas dans le cadre du Pinel), et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant le déficit foncier.

Chaque année, vous pourrez déduire 10 700 € voire 15 300 € dans certains cas. Tout le surplus de déficit qui dépasse ces sommes pourra être reporté sur les années suivantes. Ainsi, la partie de déficit foncier qui dépasse ces plafonds peut être déduite pendant six ans des revenus et dix ans des revenus fonciers.

 

Le déficit foncier est particulièrement efficace si vous payez beaucoup d’impôts sur le revenu. Si vous souhaitez faire ce type d’investissement, contactez-nous afin que nous puissions vous conseiller.

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