Dans un arrêt rendu le 4 décembre 2019, la cour administrative d’appel de Douai rappelle que le contribuable qui occupe brièvement sa résidence principale peut bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de ce bien.L’article 150 U du Code général des impôts exonère la plus-value réalisée au titre de la cession d’un immeuble constituant, au jour de la vente, la résidence principale du cédant.
Un contribuable prétend bénéficier de cette exonération. L’administration fiscale refuse et met à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. Une position que vient confirmer le tribunal administratif de Lille. Contestant cette décision, le contribuable interjette appel. Afin de prouver que l’immeuble cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente, en l’occurrence le 28 mars 2008, le requérant se prévaut de plusieurs justificatifs : l'acte notarié d'acquisition du logement, des factures d'électricité, une attestation d'assurance, des relevés des dépenses de copropriété, les avis d'imposition à la taxe d'habitation et à la redevance audiovisuelle et pour finir, une attestation des locataires du logement mitoyen.
La cour administrative d’appel de Douai relève ainsi que l’acte notarié fait état de l’intention du propriétaire de l’immeuble en cause d’en faire sa résidence principale. Elle ajoute que les factures d’électricité fournies mettent en évidence l’existence d’une consommation électrique à compter du 24 septembre 2007.Quid de l’attestation de superficie et des diagnostics immobiliers imposés par la loi avant la cession d’un immeuble, que le requérant fait établir le 17 janvier 2008 ? « Ni ces circonstances, ni la brièveté de la période durant laquelle Monsieur X s'est maintenu dans ce logement ne suffisent à remettre en cause les indices concordants énumérés au point précédent, qui établissent que l'intéressé, quelles qu'aient été alors ses intentions quant au maintien de ce logement dans son patrimoine, y avait, à tout le moins au 1er janvier 2008, soit à une date antérieure à la cession du bien, fixé sa résidence habituelle » estiment les juges du second degré.
In fine, la cour administrative d’appel donne raison au contribuable et lui accorde les décharges demandées.Confirmation de jurisprudence. La seule circonstance que l'occupation de la résidence principale ait été brève, en l’espèce d’une durée de huit mois et demi, ne prive pas le contribuable du bénéfice de l'exonération prévue par l’article 150 U du CGI ( CAA PARIS 2EME CHAMBRE, 21 février 2019 n° 17PA00527).
Cession de la résidence principale :
Lorsqu’un particulier revend son logement, la question de la fiscalité sur la plus-value immobilière se pose. En principe, les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier sont imposables. Toutefois, l’article 150 U du Code général des impôts prévoit une exonération totale lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Mais que se passe-t-il lorsqu’un logement n’a été occupé que brièvement par le vendeur avant sa mise en vente ? L’administration fiscale peut-elle remettre en cause l’exonération ?
Rappel : l’exonération des plus-values sur la résidence principale
La résidence principale est le logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille.
L’exonération des plus-values est donc accordée si :
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le logement est occupé à titre de résidence principale au moment de la vente ;
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la cession intervient dans un délai raisonnable après le départ du propriétaire (généralement dans l’année qui suit, sauf circonstances particulières).
Cet avantage fiscal est très important, car il permet d’éviter une imposition qui peut atteindre jusqu’à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Occupation brève : une cause d’exclusion de l’exonération ?
La jurisprudence a précisé que la durée d’occupation n’est pas, en soi, un critère déterminant. Ce qui importe, c’est la réalité et l’effectivité de l’habitation principale.
Ainsi, même une occupation courte mais réelle peut suffire à qualifier un logement de résidence principale, dès lors que :
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le contribuable y a effectivement installé son foyer ;
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le logement était destiné à être habité durablement (même si la situation a changé rapidement) ;
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il existe des justificatifs : factures d’électricité, assurance habitation, changement d’adresse, inscription scolaire des enfants, etc.
Plusieurs décisions des juridictions administratives confirment cette analyse :
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Une occupation d’environ 8 mois a été considérée comme suffisante pour ouvrir droit à l’exonération (CAA Nantes, 2012).
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A contrario, lorsque l’administration démontre que le logement n’a jamais été réellement occupé (absence de consommation énergétique, adresse fiscale inchangée), l’exonération peut être refusée.
En résumé, ce n’est pas la brièveté de l’occupation qui est sanctionnée, mais l’absence de preuve de l’habitation effective.
Points de vigilance pour les vendeurs
Pour éviter tout litige avec le fisc, il est conseillé de :
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Conserver tous les justificatifs d’occupation (factures, attestations, changement d’adresse auprès des administrations).
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Respecter un délai raisonnable entre le départ du logement et sa vente (généralement moins de 12 mois).
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Éviter les situations où le logement reste vide trop longtemps avant la cession, ce qui pourrait laisser penser qu’il n’était pas réellement la résidence principale.
Une occupation brève ne suffit pas à exclure l’exonération
La jurisprudence admet qu’une occupation brève n’empêche pas de bénéficier de l’exonération des plus-values immobilières, tant que le logement a bien constitué la résidence principale effective du vendeur.
La vigilance doit porter sur la capacité à prouver l’occupation réelle plutôt que sur la durée elle-même.