La Cour de cassation a suivi la jurisprudence constante concernant une décision d’assemblée générale de copropriété qui n’a pas été contestée dans le délai de recours de deux mois. Celle-ci devient définitive même si elle est irrégulière. Comme vous le verrez dans cet article, que vous ayez acheté un appartement à Rennes ou ailleurs en France, il ne faut jamais ignorer les communications de votre syndic !
Une décision d’assemblée générale devient définitive dès le délai de recours purgé
Bien qu'ils ne soient pas des parties communes, une assemblée générale a voté la restauration des murets qui séparaient les villas des voies privatives d'une copropriété. L’un des propriétaires a refusé de payer sa quote-part de travaux, prétextant à juste titre qu’il s’agissait de parties privatives qui ne relevaient pas de la compétence de l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic ont décidé néanmoins de l’assigner en paiement des charges au tribunal.
En première instance, le tribunal a rejeté la demande du syndic, rappelant que les séparations étaient bien des parties privatives et ne relevaient donc pas de la compétence de l’assemblée des copropriétaires. Des dommages-intérêts pour préjudice moral devaient même être versés au copropriétaire.
La Cour de cassation a été saisie de cette affaire et a cassé le premier jugement rappelant la jurisprudence constante sur le sujet : le délai de recours pour la contestation des décisions d’assemblée générale est de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal.
Plus aucun recours ne peut être engagé par un copropriétaire une fois ce délai purgé, même si la décision de l’assemblée est irrégulière et touche les parties privatives. Le propriétaire a donc été contraint de payer les charges.
La Cour de cassation a rappelé les termes de la loi du 10 juillet 1965
La Cour de cassation a rappelé l’article 42 alinéa 2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965. Ce dernier précise que les recours des décisions des assemblées générales doivent être portés devant la justice par les copropriétaires dans les deux mois à partir de la notification du PV d’AG sous peine de déchéance. Passé ce délai, les recours ne sont plus possibles et les décisions deviennent définitives.
Dans le cas d’espèce, la Cour de cassation a rappelé au tribunal qu’il ne devait pas s’opposer aux appels de fonds en paiement de la quote-part des travaux de restauration des murets de la copropriété. Fussent-ils des parties privatives, le délai de deux mois était dépassé.
La plainte a été renvoyée devant la cour d’appel qui a condamné le copropriétaire demandeur à payer les appels de fonds et à rembourser les dommages-intérêts perçus en application du jugement en première instance.
Un délai strict de 2 mois pour contester une décision d’AG
En copropriété, un copropriétaire ne peut pas contester une décision d’assemblée générale à n’importe quel moment.
La loi fixe un délai strict de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic pour saisir le tribunal.
Passé ce délai, même une décision irrégulière devient définitive et s’impose à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui étaient opposés ou absents lors du vote. Il est donc essentiel, en cas de désaccord, de réagir rapidement dès réception du compte rendu de l’assemblée générale.
Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
Toutes les personnes présentes dans la copropriété ne peuvent pas systématiquement contester une décision d’AG.
Le droit de recours est réservé aux copropriétaires dits « opposants » (ayant voté contre la résolution contestée) ou « défaillants » (absents non représentés lors du vote).
Les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté en faveur de la résolution ne peuvent, en principe, pas demander son annulation.
Il existe cependant des exceptions, notamment lorsque le copropriétaire a été trompé, mal informé ou lorsque son mandataire a voté pour une résolution qui ne figurait pas à l’ordre du jour.
Point de départ du délai : la notification du procès-verbal
Le délai de 2 mois ne commence pas le soir même de l’assemblée générale, mais à partir de la notification du procès-verbal par le syndic.
Cette notification se fait par courrier recommandé (ou par voie dématérialisée lorsque le copropriétaire a donné son accord), et le délai court à compter du lendemain de la première présentation de ce courrier.
Depuis les dernières évolutions législatives, le syndic dispose d’un délai d’un mois après la tenue de l’assemblée générale pour envoyer ce procès-verbal aux copropriétaires. Si le syndic ne procède jamais à cette notification, le délai spécial de 2 mois ne s’applique pas et un délai de droit commun de 5 ans peut alors être retenu dans certains cas.
Quelles décisions peuvent être contestées ?
En principe, toutes les décisions prises en assemblée générale peuvent faire l’objet d’un recours : travaux votés, approbation des comptes, répartition de charges, modification du règlement de copropriété, désignation du syndic, etc.
Le copropriétaire peut demander l’annulation d’une ou plusieurs résolutions isolées, ou, dans certains cas, de l’ensemble de l’assemblée générale lorsqu’il existe un vice affectant la convocation ou le déroulement de la réunion. Les motifs de contestation sont variés : non-respect des règles de convocation, ordre du jour incomplet, erreur dans les majorités de vote, décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété, atteinte abusive aux droits d’un copropriétaire, etc.
Le juge apprécie, au cas par cas, si l’irrégularité justifie l’annulation de la décision ou de l’assemblée dans son ensemble.
Comment contester concrètement une décision d’AG ?
Pour contester une décision d’assemblée générale, une simple lettre de protestation adressée au syndic ne suffit pas.
La démarche doit impérativement passer par une assignation en justice, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. L’intervention d’un avocat est obligatoire pour introduire l’action dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Tant que le juge n’a pas annulé la décision, celle-ci est présumée valable et s’applique à tous les copropriétaires, même si une procédure est en cours, sous réserve de certains travaux non urgents qui peuvent être différés.
Quelles sont les conséquences d’une annulation ?
Si le tribunal annule une décision d’assemblée générale, celle-ci est réputée n’avoir jamais existé.
Les effets qui en découlaient (appel de charges, réalisation de travaux, modification de règles de vie en copropriété…) doivent être corrigés ou, le cas échéant, réexaminés lors d’une nouvelle assemblée générale. Cette annulation bénéficie à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui n’ont pas agi en justice.
Le copropriétaire à l’origine du recours peut également, dans certains cas, obtenir des dommages et intérêts s’il démontre l’existence d’un préjudice lié à la décision irrégulière.
L’intérêt d’être bien informé et bien accompagné
Le délai de 2 mois pour contester une décision d’assemblée générale est bref, et les conditions à respecter sont strictes.
Pour un copropriétaire, il est donc essentiel de lire attentivement le procès-verbal, de vérifier les décisions adoptées et, en cas de doute, de demander rapidement conseil à un professionnel. Un accompagnement par un avocat, un syndic compétent ou un professionnel de l’immobilier permet de mieux apprécier l’opportunité d’un recours, ses chances de succès et ses conséquences pratiques sur la vie de la copropriété.
Bien informé, le copropriétaire peut ainsi défendre ses droits tout en préservant l’équilibre et la bonne gestion de l’immeuble.
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