Logement décent : les critères évoluent en 2026 | Cabinet Moraine

 

Logement décent : les critères de définition évoluent, ce que les propriétaires doivent savoir

Longtemps limitée à des exigences de surface, de sécurité et d'équipements, la notion de logement décent s'est profondément transformée. Performance énergétique, nouvelles méthodes de calcul du DPE, jurisprudence renforcée et réforme législative en cours : en 2026, louer un bien suppose de maîtriser un cadre juridique en mouvement. Le Cabinet Moraine, présent depuis 1996, fait le point pour les propriétaires bailleurs, les investisseurs et les futurs acquéreurs.

Les cinq critères d'un logement décent

Selon Service-Public.fr, un logement décent répond aujourd'hui à cinq critères : une surface et une performance énergétique minimales, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, et la mise à disposition de certains équipements.

Une surface habitable minimale

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale d'une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³, comme le rappelle le texte consolidé du décret décence.

Sécurité, santé et salubrité

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre, et un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent (Service-Public.fr).

Absence de nuisibles

Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles comme les rats ou par des parasites comme les punaises de lit ou les cafards.

Des équipements indispensables

L'installation électrique doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants. Chauffage, eau potable, eau chaude, sanitaires et coin cuisine complètent cette liste.

La performance énergétique, critère devenu central

C'est le critère qui a le plus bouleversé le marché locatif. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie intégrante des critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989, en location nue comme en location meublée dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Pour bien comprendre les termes techniques utilisés, consultez notre lexique immobilier.

Le calendrier de la décence énergétique

La définition du logement décent se durcit par étapes, en fonction de l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G est donc considéré comme non décent, et cette exigence s'applique aux nouveaux baux ainsi que, progressivement, aux contrats qui se renouvellent ou se reconduisent. Pour les locations de courte durée, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 impose également une étiquette minimale F à compter de 2028, puis E en 2034.

Le DPE change de méthode de calcul

Autre évolution majeure : la façon dont l'étiquette est calculée. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, et les DPE réalisés en 2025 ou avant restent valables tout en pouvant être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le service en ligne de l'Ademe (Service-Public.fr).

Ce n'est qu'une étape. Un arrêté du 19 août 2026 prévoit d'abaisser ce coefficient de 1,9 à 1,7 à partir du 1er janvier 2027, ce qui pourra améliorer l'étiquette des logements chauffés à l'électricité. Concrètement, certains appartements classés F ou G pourraient changer de catégorie sans travaux et redevenir louables : une raison supplémentaire de faire estimer votre bien à la lumière de son nouveau classement.

Une jurisprudence plus exigeante pour les bailleurs

La Cour de cassation a renforcé la portée de l'obligation de décence. Dans un arrêt du 4 juin 2026, elle juge que « l'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail », le locataire pouvant demander l'exécution forcée des travaux tant que le manquement perdure et obtenir réparation sur les trois ans précédant sa demande (Cour de cassation, pourvoi n° 24-11.437).

Le même jour, un second arrêt a jugé que la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur lors de la signature du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Le message est clair : la décence n'est pas une simple formalité à l'entrée dans les lieux, mais une obligation permanente.

Le cadre contractuel suit la même logique. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 révise les mentions obligatoires du contrat type de location pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en intégrant notamment les exigences liées à la performance énergétique et à la décence 

Le projet de loi relance logement pourrait assouplir les règles

En parallèle, le législateur envisage d'assouplir certaines contraintes. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 et doit être examiné par l'Assemblée nationale à l'automne (Vie publique). Il prévoit d'autoriser la remise en location des logements classés F et G si le propriétaire s'engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés, avec l'objectif de remettre près de 700 000 logements sur le marché.

Ce même texte porte le nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif, que nous détaillons dans notre page dédiée à la loi Jeanbrun.

Bretagne : anticiper plutôt que subir

Sur le littoral breton comme dans la métropole rennaise, le parc ancien compte de nombreuses maisons en pierre, longères et malouinières dont la rénovation énergétique se heurte parfois à des contraintes patrimoniales. Que votre bien se situe à Saint-Malo, à Dinard ou à Rennes, l'évolution des critères de décence a une incidence directe sur sa valeur locative et sur son prix de marché à Rennes comme sur la Côte d'Émeraude.

Trois stratégies s'offrent aux propriétaires :

• Rénover pour louer sereinement : isolation, menuiseries, système de chauffage et ventilation permettent souvent de gagner une ou deux classes. Le Cabinet Moraine peut vous mettre en relation avec les architectes, artisans et experts de son réseau de partenaires.

• Arbitrer et vendre : lorsque les travaux sont trop lourds, la vente peut constituer une décision patrimoniale pertinente. Un avis de valeur réaliste intégrant le DPE est alors indispensable.

• Réinvestir dans le neuf : les logements récents, conçus selon la réglementation environnementale RE2020, affichent d'excellentes performances énergétiques et échappent durablement au risque d'indécence. Découvrez nos programmes immobiliers neufs, notamment notre sélection d'immobilier neuf à Rennes, et nos conseils pour investir dans le neuf.

Pour les investisseurs en location meublée, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) reste soumis aux mêmes exigences de décence lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire. Avant tout arbitrage, une simulation financière permet de comparer le coût des travaux, la rentabilité attendue et l'intérêt d'un réinvestissement.

Questions fréquentes sur le logement décent

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Non pour un nouveau bail : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, y compris lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail (Service-Public.fr).

Mon logement classé F pourra-t-il être loué après 2028 ?

À partir du 1er janvier 2028, seuls les logements classés A à E pourront être loués dans le cadre d'un bail signé ou renouvelé. Le nouveau calcul du DPE et le projet de loi relance logement pourraient toutefois modifier la situation de certains biens.

Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?

Le locataire peut exiger la mise en conformité tant que le manquement perdure et obtenir réparation de son préjudice sur les trois années précédant sa demande (Cour de cassation).

Les logements neufs sont-ils concernés ?

Oui, en théorie, mais les constructions récentes sont conçues pour atteindre de très bonnes étiquettes énergétiques. Elles bénéficient en outre de garanties de construction protectrices pour l'acquéreur.

Être accompagné par le Cabinet Moraine

Les critères de définition d'un logement décent ne cessent d'évoluer, entre durcissement progressif du calendrier énergétique, nouvelle méthode de calcul du DPE, jurisprudence protectrice des locataires et réforme législative en discussion. Dans ce contexte, chaque décision (louer, rénover, vendre ou réinvestir) mérite une analyse précise.

Fort de près de trente ans d'expérience, le Cabinet Moraine accompagne propriétaires et investisseurs à Rennes, Saint-Malo, Dinard, Nantes et sur toute la Côte d'Émeraude. Contactez notre équipe pour un conseil personnalisé sur votre projet.

Article à jour au 26 octobre 2026. Les mesures du projet de loi relance logement restent susceptibles d'évoluer au cours des débats parlementaires.