Vous avez acquis un appartement neuf ou un logement ancien rénové pour le louer sous le statut du bailleur privé ? Le premier rendez-vous avec l'administration fiscale approche. Pour la plupart des investisseurs ayant signé en 2026, il aura lieu au printemps 2027, lors de la déclaration des revenus de 2026. C'est une étape décisive : c'est à ce moment-là que l'on choisit l'amortissement Jeanbrun, et une erreur peut coûter cher.
Ce guide vous explique, étape par étape, comment déclarer vos loyers, l'amortissement et un éventuel déficit foncier. Si vous découvrez le dispositif, commencez par notre présentation complète de la loi Jeanbrun et de ses atouts pour investir à Rennes. À savoir avant de commencer : à la mi-octobre 2026, l'administration n'a pas encore publié le formulaire ni la notice précisant les lignes exactes à remplir pour le Jeanbrun.
Le formulaire 2044-EB du millésime 2026 porte bien la mention « Statut du bailleur privé », mais il ne concerne encore que les engagements Pinel, Denormandie et Scellier (Coziloc). Les principes ci-dessous découlent de la loi et des règles des revenus fonciers ; les numéros de lignes propres au Jeanbrun devront être vérifiés dans la notice 2027.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé, a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (Éditions Francis Lefebvre). Il concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date
retenue étant celle de la signature de l'acte notarié .
Contrairement au Pinel, il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt. C'est une déduction de vos revenus fonciers sous forme d'amortissement. Cette différence change complètement la façon de déclarer : tout se joue dans le calcul de vos revenus fonciers, et non dans une case de réduction d'impôt.
Les principales conditions sont les suivantes (Service-Public.fr) :
- un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif, neuf, en VEFA, ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre un DPE A ou B ;
- une location nue, à titre de résidence principale, pendant 9 ans ;
- une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition ;
- un loyer et des ressources du locataire plafonnés selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) ;
- un locataire qui n'appartient pas à votre foyer fiscal et qui n'est pas un parent ou allié jusqu'au 2e degré.
Vous hésitez entre le neuf et l'ancien ? Notre page investir dans l'immobilier neuf détaille les avantages de chaque option.
Étape 1 : passer obligatoirement au régime réel
C'est la première règle à retenir : le Jeanbrun est incompatible avec le micro-foncier. Choisir l'amortissement exclut le régime micro-foncier car l'abattement forfaitaire de 30 % ne permet pas de déduire des charges réelles ni un amortissement. Vous devez donc déclarer vos revenus fonciers au régime réel, en remplissant une déclaration annexe de revenus fonciers jointe à votre déclaration principale n° 2042. Deux points de vigilance :
l'option pour le régime réel vaut pour l'ensemble des revenus fonciers de votre foyer, y compris vos autres locations nues ; elle est irrévocable pendant trois ans, puis reconduite tacitement chaque année (notice 2044, impots.gouv.fr)
Déclaration 2044 ou 2044 spéciale ?
La plupart des sources spécialisées citent la déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale. Pour mémoire, les anciens dispositifs d'amortissement (Robien, Borloo neuf, Besson neuf, Périssol) relevaient de la 2044 spéciale et non de la ligne 228 de la 2044 classique (notice 2044, impots.gouv.fr). Le formulaire à utiliser pour le Jeanbrun sera confirmé par la notice 2027 : c'est le premier point à vérifier au moment de déclarer.
Étape 2 : exercer l'option et joindre l'engagement de location
L'amortissement Jeanbrun ne s'applique pas automatiquement : vous devez le demander. L'option s'exerce lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure. En pratique, vous devez joindre votre engagement de location à cette déclaration, et l'option est irrévocable pour le logement concerné.
Concrètement :
Votre situation Déclaration où exercer l'option
Achat dans l'ancien rénové ou logement neuf livré, acte signé en 2026 Déclaration des revenus 2026, au printemps 2027
Achat sur plan (VEFA) en 2026, livraison en 2027 Déclaration des revenus 2027, au printemps 2028
Acte signé en 2027 pour un logement déjà achevé Déclaration des revenus 2027, au printemps 2028
Pour les achats sur plan, l'année qui compte est donc celle de la livraison. Pour bien comprendre ce calendrier, consultez notre guide de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Les informations à préparer :
Pour les dispositifs précédents, l'engagement de location (formulaire 2044-EB) mentionnait des informations sur la nature du logement, sa valeur et les frais liés à son achat. Sans attendre le formulaire définitif, réunissez dès maintenant :
- l'acte authentique d'achat et le prix d'acquisition hors frais ;
- le procès-verbal de livraison ou la déclaration d'achèvement des travaux ;
- le bail, avec sa date de prise d'effet, la surface habitable et le loyer mensuel hors charges ;
- l'avis d'imposition du locataire (revenu fiscal de référence) ;
- pour l'ancien : les factures de travaux et les DPE avant et après travaux.
Étape 3 : calculer votre amortissement Jeanbrun
L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, après déduction de la valeur du terrain, fixée forfaitairement à 20 % du prix. La base représente donc 80 % du prix d'acquisition. Dans l'ancien, le montant des travaux de réhabilitation est ajouté à la base. Les frais de notaire n'entrent pas dans la base. Pour bien les isoler dans votre plan de financement, consultez notre page sur les frais de notaire dans le neuf.
Les taux et les plafonds :
Niveau de location Taux dans le neuf Taux dans l'ancien rénové Plafond annuel par foyer
Intermédiaire 3,5 % 3 % 8 000 €
Social 4,5 % 3,5 % 10 000 €
Très social 5,5 % 4 % 12 000 €
Source : Service-Public.fr. Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € s'appliquent lorsque au moins 50 % des revenus des logements amortis proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Le plafond s'applique par foyer fiscal et par an, tous logements Jeanbrun confondus. Si vous
détenez plusieurs biens, additionnez les amortissements avant de comparer au plafond. Avantage notable : cet avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. La première année est souvent incomplète : le logement peut être livré en novembre et loué en décembre. Comme pour tout amortissement, un calcul au prorata du temps est logique, mais la règle précise (point de départ et méthode) n'a pas encore été commentée par l'administration. Conservez votre calcul détaillé et vérifiez-le avec la notice officielle.
Si vous achetez dans le neuf, pensez à vérifier si votre commune accorde une exonération temporaire de taxe foncière. Pour les autres garanties attachées au logement neuf, consultez notre page sur les garanties de construction.
L'amortissement crée souvent un déficit les premières années. Il est traité selon le droit commun :
la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; cette limite peut monter à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, payés au plus tard le 31
décembre 2027 ; le surplus et la part liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention : l'imputation sur le revenu global est remise en cause si vous cessez de louer avant le 31 décembre de la troisième année qui suit (notice 2044, impots.gouv.fr). Avec l'engagement de 9 ans, ce risque est en principe couvert, mais il faut le garder en tête.
Et après les 9 ans ou en cas de revente ?
L'amortissement peut se poursuivre après l'engagement de 9 ans tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.
Deux conséquences sont à anticiper :
- en cas de non-respect de l'engagement (durée, plafond de loyer…), les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de la remise en cause ;
- en cas de revente, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value imposable.
Le moment venu, nos équipes peuvent vous aider à estimer votre bien au prix du marché.
FAQ : déclaration fiscale Jeanbrun
- Quel formulaire utiliser pour déclarer le Jeanbrun ?
Vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, sur la déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale, en annexe de votre déclaration n° 2042. Le formulaire exact et la ligne dédiée à l'amortissement seront précisés dans la notice officielle 2027. - Quand déclarer mon investissement Jeanbrun pour la première fois ?
Lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure. Pour un achat finalisé en 2026, c'est donc au printemps 2027. - Puis-je rester au micro-foncier avec le Jeanbrun ?
Non. L'option pour l'amortissement exclut le micro-foncier. - L'amortissement Jeanbrun est-il automatique ?
Non, il doit être demandé lors de la déclaration, avec l'engagement de location joint. L'option est irrévocable pour le logement. - Le déficit créé par l'amortissement réduit-il mon impôt sur mes salaires ?
Oui, dans la limite de 10 700 € par an pour la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. - L'amortissement est-il plafonné ?
Oui : 8 000 € par an et par foyer en location intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social.
Faites-vous accompagner par le Cabinet Moraine
Choisir le bon logement est la première étape d'une déclaration Jeanbrun réussie. Implanté à Saint-Malo et actif à Dinard, Rennes et Nantes, le Cabinet Moraine sélectionne des programmes immobiliers neufs adaptés au statut du bailleur privé, à Saint-Malo, Dinard et Rennes.
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