Animaux de compagnie et bail de location : ce qu’il faut savoir

Notre agence immobilière de Saint-Malo fait le point sur le bail de location et les animaux

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 interdit au propriétaire de prévoir une clause qui prohiberait la détention d’un animal de compagnie dans une location. Pour autant, les animaux sauvages ou dangereux ne sont pas permis. Notre agence immobilière va tout vous expliquer sur ce sujet.

La loi permet de détenir un animal de compagnie en location

Selon l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, un propriétaire ne peut s’opposer à la détention d’un animal de compagnie même en insérant une clause dans le bail. Et à cet égard, un locataire peut occuper un appartement avec son ou ses animaux de compagnie.

Cependant, cette règle générale souffre de quelques exceptions qui résultent de la nature et du type d’animaux de compagnie. En effet, les animaux appartenant à une espèce dangereuse ou à une espèce sauvage interdite à la détention, voire à une espèce protégée, ne sont pas autorisés.

De même, l’animal de compagnie, même autorisé, ne doit pas :

Provoquer de troubles du voisinage quelle que soit l’heure de la journée,
Ni être la cause de nuisances sonores ou olfactives,
Ni causer des dégradations dans les parties communes, voire dans le logement.

Si c’est le cas, le propriétaire est en droit d'exiger que l’animal quitte le logement. Un préavis de résiliation du bail peut alors être envoyé par le locataire qui est fondé à le faire s’il ne souhaite pas se séparer de son animal favori. Nonobstant, il reste tenu responsable des nuisances et des dégâts commis par l’animal et peut être condamné aux réparations, voire à des dédommagements.

Concernant les contrats de bail de location meublée ou saisonnière, ceux-ci peuvent interdire la présence d’un animal quel qu’il soit dans la mesure où ces contrats ne sont pas soumis à la loi du 9 juillet 1970.

Les chiens de catégorie un et deux

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 fonde le propriétaire à interdire la détention dans le logement loué de chiens de première catégorie dits chiens d’attaque comme stipulé à l’article L. 211-12 du Code rural et de la pêche maritime.

La catégorie un est composée de trois types de chiens assimilables à une race selon leurs caractéristiques morphologiques et non inscrits dans un livre généalogique reconnu par le ministère de l'Agriculture et de l'Alimentation (LOF) :

Les chiens de type American Staffordshire terrier également appelés Pit-Bulls ;
Les chiens de type Mastiff également appelés Boerbulls ;
Les chiens de type Tosa.

En revanche, les chiens de deuxième catégorie - dits chiens de garde et de défense - ne peuvent pas être interdits par le bailleur qui est cependant fondé à exiger le certificat de stérilisation et le permis de détention. Le propriétaire peut également introduire dans le bail une clause imposant la tenue en laisse de l’animal et le port d’une muselière lors de ses déplacements dans les parties communes de l’immeuble.

Les chiens de deuxième catégorie sont inscrits au LOF et se composent des races canines suivantes :

Les chiens de race American Staffordshire terriers ;
Les chiens de race Tosa ;
Les chiens de race Rottweiler.

Si vous achetez un appartement afin de le mettre en location, il sera donc important de bien respecter toutes ces règles.

Les obligations du locataire propriétaire d'un animal

Le droit de détenir un animal ne dispense pas le locataire de certaines obligations essentielles :

Respecter le voisinage : aboiements répétés, nuisances olfactives ou sonores peuvent constituer un trouble anormal justifiant une action du bailleur ou des voisins.
Éviter les dégradations : griffures sur les sols, portes ou murs, moquettes abîmées... Le locataire reste responsable des dommages causés par son animal et devra les réparer, notamment lors de l'état des lieux de sortie.
Respecter les règles sanitaires : propreté des parties communes, ramassage des déjections, etc.
Déclarer les chiens de catégorie 2 en mairie et souscrire les assurances obligatoires.

En cas de manquement répété à ces obligations, un bailleur peut engager une procédure pour trouble de jouissance, voire, dans les cas les plus graves, demander la résiliation du bail.

Que peut légalement prévoir un bail concernant les animaux ?

Si l'interdiction pure et simple est illégale, un contrat de location peut tout à fait :

Rappeler les obligations générales du locataire en matière de nuisances et d'entretien du logement.
Prévoir une clause de bon voisinage applicable à tous les locataires, animaux inclus.
Mentionner les règles issues du règlement de copropriété, lorsqu'elles existent et sont légales.

En revanche, une clause type « la location d'animaux est formellement interdite » n'a aucune valeur juridique dans un bail d'habitation classique.

Que faire en cas de litige avec le propriétaire ?

Si un propriétaire refuse la présence d'un animal alors que la loi l'autorise, ou tente d'imposer son départ après la signature du bail, plusieurs recours existent :

Le dialogue : rappeler par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) le cadre légal applicable.
La Commission départementale de conciliation (CDC) : instance gratuite permettant de trouver un accord amiable avant toute action en justice.
Le tribunal judiciaire : en dernier recours, si aucune solution amiable n'est trouvée, notamment en cas de clause abusive invoquée par le bailleur ou de dégradations contestées.

À l'inverse, un propriétaire confronté à des nuisances réelles causées par un animal (aboiements constants, dégradations répétées, insalubrité) peut faire constater les faits par huissier et engager une procédure si le trouble persiste malgré une mise en demeure.

Un propriétaire peut-il refuser un chat ou un chien lors de la signature du bail ? Non, il ne peut pas refuser la signature du bail au seul motif que le locataire possède un animal, sauf s'il s'agit d'un chien de catégorie 1.

Le locataire doit-il informer le propriétaire de la présence d'un animal ? La loi n'impose pas d'obligation formelle d'information, mais il est recommandé de le faire par transparence, notamment pour anticiper d'éventuelles discussions sur l'entretien du logement.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ou demander un dépôt de garantie supplémentaire à cause d'un animal ? Non, aucune majoration de loyer ou de dépôt de garantie liée à la présence d'un animal n'est autorisée dans le cadre d'une location classique.

Que se passe-t-il si le locataire adopte un animal après la signature du bail ? Le locataire est libre d'adopter un animal en cours de bail, même si le contrat ne l'évoque pas, sous réserve de respecter les mêmes obligations de bon voisinage et d'entretien du logement.

En résumé, la loi française protège largement le droit des locataires à vivre avec un animal de compagnie, qu'il s'agisse d'un chien, d'un chat ou d'un NAC. Les interdictions générales inscrites dans un bail sont illégales, à l'exception des chiens de catégorie 1 et de certains cas particuliers liés à la copropriété ou aux locations saisonnières. En contrepartie de ce droit, le locataire reste pleinement responsable du comportement de son animal et des éventuels dégâts ou nuisances qu'il pourrait occasionner. Une bonne communication entre locataire et bailleur, dès la signature du bail, reste la meilleure garantie d'une cohabitation sereine.

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