Pourquoi comparer la fiscalité locative en Europe ?
L’investissement immobilier en Europe attire de plus en plus d’épargnants à la recherche de rendements solides, d’un cadre fiscal stable et d’un patrimoine pérenne. Mais la rentabilité réelle ne se limite pas au prix du bien ou au loyer perçu : elle dépend surtout de la fiscalité appliquée aux revenus locatifs et aux plus-values.
Chaque pays européen applique ses propres règles fiscales, plus ou moins favorables aux investisseurs étrangers. Ce comparatif 2025 dresse un panorama complet des principaux régimes fiscaux européens pour les investisseurs immobiliers, afin de vous aider à orienter votre stratégie patrimoniale.
France : un système complet mais exigeant
Régime fiscal
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif (jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Deux régimes principaux existent :
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Micro-foncier (revenus < 15 000 €) : abattement forfaitaire de 30 %.
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Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, gestion…).
Pour les locations meublées, le statut LMNP/LMP permet d’amortir le bien, rendant la fiscalité très attractive sur le long terme.
Points forts
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Régime LMNP performant.
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Bonne sécurité juridique et forte demande locative.
Points faibles
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Fiscalité lourde sur les revenus et les plus-values.
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Charges sociales élevées.
Espagne : simplicité et attractivité modérée
Régime fiscal
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Résidents UE/EEE : imposition à 19 % sur le revenu net après déductions.
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Non-résidents UE : imposition à 24 % sur le revenu brut (sans déduction, sauf exceptions récentes).
Points forts
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Taux relativement bas pour les résidents européens.
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Marché immobilier dynamique (Madrid, Barcelone, Valence, Costa del Sol).
Points faibles
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Régime moins favorable aux non-résidents.
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Impôt foncier local (IBI) d’environ 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale.
Italie : le régime “cedolare secca”, avantageux et simple
Régime fiscal
Deux options :
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IRPEF : barème progressif (23 à 43 %).
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Cedolare secca : imposition forfaitaire à 21 %, voire 10 % dans certaines zones à loyers encadrés.
Points forts
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Taux forfaitaire attractif et simplicité administrative.
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Fiscalité stable et incitations pour la rénovation urbaine.
Points faibles
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Système déclaratif complexe pour les non-résidents.
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Taxe foncière variable selon les communes.
Portugal : un paradis pour investisseurs étrangers
Régime fiscal
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Imposition forfaitaire à 25–28 % sur les revenus locatifs.
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Pour les locations touristiques (“Alojamento Local”) : taux effectif de 8,75 à 12,5 % selon les zones.
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Exonérations possibles pour les résidents “Non Habitual Residents” (NHR).
Points forts
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Fiscalité douce sur les revenus touristiques.
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Régime NHR très avantageux pour les expatriés.
Points faibles
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Régime NHR réformé depuis 2024 (conditions plus strictes).
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Forte dépendance au tourisme.
Allemagne : rigueur et optimisation par amortissement
Régime fiscal
Les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %).
Toutefois, l’Allemagne offre de larges possibilités de déductions :
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Intérêts d’emprunt,
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Frais d’entretien,
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Amortissements sur 50 ans.
Points forts
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Système de déductions très complet.
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Stabilité politique et marché locatif solide.
Points faibles
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Taux marginal élevé.
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Complexité administrative pour les non-résidents.
Belgique : fiscalité allégée mais particulière
Régime fiscal
Les loyers issus de logements non meublés ne sont pas imposés sur le revenu réel, mais sur le revenu cadastral indexé, souvent bien inférieur au loyer perçu.
Les biens meublés sont imposés partiellement comme bénéfices mobiliers.
Points forts
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Imposition faible en pratique sur les locations classiques.
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Système stable et lisible.
Points faibles
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Peu de déductions.
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Fiscalité élevée sur les plus-values à court terme.
Pays-Bas : système par “box” et imposition forfaitaire
Régime fiscal
Les revenus locatifs ne sont pas taxés directement :
Le bien est intégré dans la Box 3 (“revenus du patrimoine”), avec un rendement théorique imposé à environ 32 %.
Points forts
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Gestion simple, sans déclaration de loyers réels.
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Bonne sécurité juridique.
Autriche : taxation équilibrée et cohérente
Régime fiscal
Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu progressif (jusqu’à 55 %).
Mais les intérêts, travaux, amortissements sont déductibles, avec une approche comptable très favorable.
Points forts
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Cadre juridique solide.
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Bon équilibre entre imposition et déductions.
Points faibles
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Taux élevé sur les hauts revenus.
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Moins d’options forfaitaires.
Points faibles
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Imposition forfaitaire parfois déconnectée du rendement réel.
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Peu de possibilités d’optimisation.
Grèce : fiscalité claire et taux compétitifs
Régime fiscal
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Jusqu’à 15 000 € de loyers/an : 15 %
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De 15 001 € à 35 000 € : 35 %
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Au-delà : 45 %
Points forts
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Système progressif simple.
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Marché touristique en forte croissance (Athènes, Crète, Cyclades).
Points faibles
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Taxes locales parfois importantes.
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Gestion administrative encore lourde.
Pologne : rentabilité brute forte, fiscalité légère
Régime fiscal
Les loyers peuvent être imposés :
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Soit au forfait de 8,5 % jusqu’à 100 000 PLN, puis 12,5 % au-delà.
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Soit au régime réel avec déduction des charges.
Points forts
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Taux très compétitifs.
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Coût d’entrée faible, rentabilités élevées.
Points faibles
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Marché encore instable.
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Moins de protection juridique pour les propriétaires étrangers.
où investir selon votre profil ?
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Profil prudent et patrimonial : France, Allemagne, Autriche — cadres stables et transparents.
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Profil rendement / fiscalité douce : Portugal, Pologne, Italie — taux réduits et régimes forfaitaires attractifs.
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Profil opportuniste ou expatrié : Espagne et Grèce — marchés dynamiques, rentabilités élevées, mais à surveiller juridiquement.
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Profil gestion simplifiée : Pays-Bas ou Belgique — imposition forfaitaire et cadre prévisible.
Investir dans l’immobilier locatif en Europe en 2025 reste une stratégie patrimoniale performante, à condition de bien maîtriser les enjeux fiscaux et juridiques de chaque pays. La clé d’un bon investissement réside dans une analyse combinée du rendement brut, du cadre fiscal, et de la stabilité politique et économique.
Pour tout projet international, l’accompagnement par un fiscaliste européen reste essentiel afin d’optimiser votre stratégie et d’éviter la double imposition.