Dispositif PINEL

 

La loi Pinel est aujourd'hui le moyen le plus facile pour défiscaliser ses impôts avec l'immobilier.

• DISPOSITIF PINEL 2018

Le dispositif Pinel est une loi destinée à soutenir et développer le secteur de l'immobilier neuf et de la construction.  
Elle permet a un contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt s'il achète un logement neuf et qu'il le met en location, en respectant quelques règles.  
Dans le projet de loi de finances pour 2018, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31/12/2021.

• La loi Pinel :
• Jusqu'à 6000 € de réduction d'impôt.
• Achetez un appartement avec l'argent de vos impôts et de vos locataires
• Louez à vos enfants ou à vos parents Il n'existe pas de placements équivalents à l'heure actuelle

 

• CARACTERISTIQUES DE LA LOI PINEL 2018

Cette loi permet à l'investisseur de baisser directement le montant de son impôt sur le revenu.

La loi Pinel 2018 est applicable aux contribuables qui acquièrent du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, des logements neufs (ou assimilés) qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale du locataire, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

La réduction d'impôt Pinel est de 12%, 18 % ou 21% du montant de l'investissement, en fonction de l'engagement de location de six, neuf, ou 12 ans, choisit par l'investisseur.  
Cette réduction d'impôt est ensuite répartie sur la durée sélectionnée.

La réduction d'impôt Pinel est de 12%, 18 % ou 21% du montant de l'investissement, en fonction de l'engagement de location de six, neuf, ou 12 ans, choisit par l'investisseur. Cette réduction d'impôt est ensuite répartie sur la durée sélectionnée.  
 

• DATE DE DEPART DE LA LOI PINEL

La date d'acquisition (signature de l'acte authentique chez le notaire) permet de déterminer la loi de défiscalisation qui sera appliquée. Si vous signez chez le notaire en 2017, c'est la loi Pinel 2017 qui s'appliquera.

Attention : la loi de finances pour 2018 autorise la réduction d'impôt Pinel jusqu'au 31 décembre 2018 pour les logements en zones B2 et C (s'ils ont reçu un agrément préfectoral, et si le permis de construire à été déposé avant le 31 décembre 2017).  
La date d'achèvement des travaux ou DAT (livraison du logement) donne le top départ de la défiscalisation (si la date d'acquisition est postérieure à la date d'achèvement, c'est la date d'acquisition qui donne le top départ de la défiscalisation).

La déclaration fiscale de la loi Pinel (et donc la réduction d'impôt) intervient l'année suivant la date de livraison (ou de la date d'acquisition si le logement a été acheté achevé). La durée de location obligatoire se calcule à partir de la date de signature du 1er bail locatif.

• LE CALCUL DE LA DEFISCALISATION PINEL

En fonction de la nature de l'acquisition, le calcul de la base de la réduction d'impôts du dispositif Pinel est différent :

Pour les logements vendus neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) : [ Prix d'achat + frais de notaire ]

Pour les logements que le contribuable fait construire : [ Prix d'achat du terrain + coût de la construction ]

Pour les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation : [ Prix d'achat + montant des travaux de réhabilitation ]

Pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement : [ Prix d'achat du local + montant des travaux de transformation ]

La réduction d'impôt Pinel est calculée sur le [ prix de revient ] du logement, retenu dans la limite de plafonds de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.  
La réduction d'impôt se calcule en fonction de la durée d'engagement de location choisie :  
Si on souhaite louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12%.  
Si on souhaite louer pendant 9 ans, la réduction sera de 18%.  
Si on souhaite louer pendant 12 ans, la réduction sera de 21%.

• Location obligatoire Taux de réduction 6 ans 12% 9 ans 18% 12 ans 21%

Exemple plafond Pinel : Pour un appartement neuf de 45 m² habitables acheté 260 000 € :  
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €  
Le taux de la réduction d'impôt sera de 18 % sur 9 ans si l'investisseur choisit l'option 9 ans.  
La réduction d'impôt annuelle sera de 258 500 x 18% / 9 ans = 5 170 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.  
En plus de la réduction d'impôt Pinel, une économie d'impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers.  
Ceux-ci sont dus à la déduction des frais suivants : • taxe foncière, • travaux éventuels, • charges locatives (frais de syndic, copropriété, frais de gestion et de location), • les intérêts d'emprunt et les frais financiers, eux, sont déductibles des revenus locatifs et ne peuvent générer de déficit foncier.  
Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 €/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.  
Si il n'y a plus de déficit foncier déductible et que l'investisseur passe en revenus fonciers positifs, alors ces revenus fonciers seront ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal lors de la déclaration des revenus, et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

 LES OBLIGATIONS A RESPECTER POUR UNE LOI PINEL

 

• Les zones fiscales éligibles

Un logement éligible au dispositif Pinel doit se situer dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.
Il existe 5 zones qui indiquent la tension du marché locatif qui vont de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

• Zone Abis : Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne.
• Zone A : agglomérations de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, genevois français.
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour côte d’azur, outremer, corse et îles, quelques agglomérations chères. • Zone B2 : Autres agglomérations de 50 000 habitants, zones littorales, limite île de France.
• Zone C : reste du territoire. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A et B1.
Les communes en zones B2 et C, depuis le 01/01/2017, sont éligibles uniquement sur agrément Préfectoral jusqu'au 31/12/2017.

A partir de 2018, la réduction d'impôt Pinel pourra s’appliquer aux acquisitions de logements dans les communes des zones B2 et C agrées, ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

• Les plafonds de loyer

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.
- Pour les baux signés en 2017, les plafonds de loyers sont de :

• Zones géographiques

* Prix au m²/mois
Zone A bis    16,83 €/m²
Zone A           12,50 €/m²
Zone B1        10,07 €/m²
Zone B2          8,75 €/m²

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

• Les plafonds de Ressources

Les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail. Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

Pour les baux signés ou renouvelés en 2017, les plafonds de ressources Pinel sont :
Nombre de personnes composant le foyer                   Zone Abis                 Zone A              Zone B1             Zone B2

Personne seule                                                                   37 126 €                   37 126 €            30 260 €            27 234 €

Couple                                                                                   55 486 €                   55 486 €            40 410 €            36 368 €                                                  Personne seule ou couple
ayant une personne à charge                                           72 737 €                   66 699 €            48 596 €            43 737 €

Personne seule ou couple
ayant deux personnes à charge                                       86 843 €                   79 893 €            58 666 €            52 800 € 

Personne seule ou couple
ayant trois personnes à charge                                      103 326 €                  94 579 €            69 014 €            62 113 €

Personne seule ou couple
ayant 4 personnes à charge                                            116 268 €                 106 431 €           77 778 €           70 000 €

Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième                                                  + 12 954 €                + 11 859 €            +8 677 €          + 7 808 €
 

• Engagement de location

La défiscalisation Pinel est réservé aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement nu (non meublé) pendant six avec option de renouvellement de trois ans supplémentaire (ce qui fait neuf an au total), ou bien directement neuf ans. Une option de renouvellement de trois ans supplémentaire est ensuite possible, pour un total d'engagement maximum de 12 ans.
La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue. La date de signature du bail du premier locataire donne le départ de la période d'engagement de location.

Normes à respecter
L’avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label «BBC 2005», pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.
 

• Formalisme à respecter

Afin de bénéficier des lois de défiscalisation (Pinel, LMNP, etc..), un certain nombre de formalités fiscales sont nécessaires, notamment la déclaration des revenus fonciers.

Des formulaires fiscaux (imprimés spécifiques selon la loi de défiscalisation utilisée, et selon l’année de déclaration) sont disponibles en téléchargement sur le site des impôts.
A ces formulaires, divers justificatifs sont à joindre (bail, factures, frais d’actes, DAT, etc..).
La Déclaration des revenus fonciers

Lors de l’acquisition
• Si l’investisseur a engagé des dépenses l’année de l’acquisition (frais de banques, intérêts intercalaires, etc…), il devra déclarer ces frais l’année suivante sur le formulaire 2044 (déclaration de revenus fonciers), et reporter les montant calculés sur sa déclaration de revenus globaux 2042.
• Si l’investisseur n’a pas engagé des dépenses l’année de l’acquisition et que le bien n’est pas livré cette même année, il n’aura rien a déclarer l’année suivante.
• Si l’acquisition et la livraison ont lieu la même année, ou si l’acquisition a lieu après la livraison, voir le paragraphe suivant.

Lors de la livraison
L’investisseur devra compléter le formulaire H2 dans les 3 mois suivant la livraison, formulaire qui permet de déclarer une construction nouvelle s'il s'agit d'un appartement et d'établir sa valeur locative cadastrale. Elle permet également l’exonération temporaire de tout ou partie de la taxe foncière pendant 2 ans.
L’année suivant la date d'achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), l’investisseur devra
• déclarer les loyers perçus, les charges locatives, taxes et intérêts d’emprunt sur la déclaration de revenus fonciers 2044,
• reporter les montants fonciers sur la déclaration 2042.
• compléter la déclaration 2042 C (complémentaire) afin de déclarer le montant de l’investissement Pinel soumis à réduction d’impôt.
• remplir la déclaration 2044 EB (engagement de location) en indiquant les données locatives du logement.

Chaque année Tous les ans, pendant les années d'engagement de location, l’investisseur devra :
• déclarer les loyers perçus, les charges locatives, taxes et intérêts d’emprunt sur la déclaration de revenus fonciers 2044,
• reporter les montants fonciers sur la déclaration 2042.
• compléter la déclaration 2042 C (complémentaire) afin de déclarer le montant de l’investissement Pinel soumis à réduction d’impôt.

 A savoir sur le dispositif Pinel
• La réduction d’impôt Pinel s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements.
• Il est possible de louer à ses ascendants ou descendants à partir du moment où ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur contribuable.
• Les Réductions d’impôt non déduites ne sont pas reportables.
• Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la défiscalisation Pinel à raison de 2 logements maximum par an et dans la limite du plafond global de 300 000 €
 • Pour être éligible au « Pinel », un logement acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
• Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement de 10 000 € relatif aux niches fiscales.
 

•   Conditions légales 5 avantages pour les contribuables

1° Une réduction d'impôt importante 
Le montant de l'avantage fiscal en loi Pinel dépend de la durée de location : 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans
2° Un investissement sans apport possible 
L'achat immobilier offre l'avantage de pouvoir emprunter pour investir, ce qui n'est pas le cas d'un investissement sur les marchés financiers. Cette possibilité permet d'envisager un investissement sans avoir à fournir d'apport initial.
3° Constitution d'un patrimoine immobilier
L'investissement dans la pierre est un placement financier au taux de rendement intéressant à long terme. Il permet de se constituer un patrimoine sain qui sera facilement transmissible.
4° Possibilité de louer à sa famille 
Alors que cela n'était pas le cas avec la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel, à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.
5° Préparer sa retraite
À l'expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.

• Objectifs pour le gouvernement

Concevoir un avantage fiscal dans le but de répondre à 3 objectifs principaux
1° Stimuler la construction de logements dans les zones du territoires à forte demande locative.
2° Encourager l'investissement dans la pierre.
3° Etendre l'offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires (c'est à dire n'ayant pas accès à un logement social mais rencontrant toutefois des difficultés à louer un logement sur le marché libre).

• Le financement d'un investissement Pinel

1° Vous achetez un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif.
2° L'État vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d'impôt (jusqu'à 63 000€).
3° Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
4° Vous percevez des loyers pendant toute la durée de location.

• Conditions légales

Pour bénéficier de la réduction d’impôt : Acquisition ou construction d'un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
Limite maximum d'investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d'un plafond de 5 500 €/m². Bien acquis situé en zone éligible.
Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement
Respect du plafond de ressources du ou des locataire(s). Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.

• Loi pinel texte officiel

loi pinel article 199 novovicies Modifié par LOI n°2014-1654 du 29 décembre 2014
- art. 5 : Le texte officiel a été voté pour la loi Pinel 2015. A noter, que les décrets d'application de la loi Pinel moddifiant la loi Duflot ont été définitivement votés que beaucoup plus tard.