Quelles villes restent réellement rentables en fin d’année ?
Découvrez nos biens immobiliers à vendre
L’année 2025 marque un retour progressif de la confiance sur le marché de l’immobilier locatif. Après deux années caractérisées par la hausse brutale des taux, la baisse du nombre de transactions et une raréfaction du crédit, les investisseurs reviennent progressivement. Portés par la détente des taux d’emprunt, la stabilisation des prix dans de nombreuses villes et un marché locatif en tension extrême, ils profitent d’un contexte idéal pour préparer leur stratégie 2026.
Entre villes à forte rentabilité, zones en mutation, opportunités dans des marchés spécialement attractifs et nouvelles obligations énergétiques, l’investissement locatif en 2025 demande de se concentrer davantage sur les fondamentaux : rendement réel, tension locative, attractivité économique et performance énergétique.
Où en est vraiment le marché locatif en 2025 ?
Le marché immobilier locatif est porté par un phénomène majeur : une pénurie de logements disponibles. Dans la quasi-totalité des métropoles françaises, la demande dépasse largement l’offre, ce qui entraîne :
-
une baisse de la vacance locative, parfois proche de zéro ;
-
une stabilité voire une progression des loyers, y compris dans les zones tendues ;
-
une attractivité accrue pour les investisseurs cherchant un rendement sécurisé.
Des taux qui se stabilisent
Après le pic de 2023-2024, les taux d’emprunt amorcent une baisse progressive.
En 2025, il devient à nouveau possible d’obtenir des crédits autour de 3 % ou moins selon les profils.
Des prix immobiliers ajustés
Dans de nombreuses villes — Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg — les prix ont baissé entre -5 % et -15 %. Cette correction permet de retrouver un niveau d’entrée plus raisonnable.
Une demande locative record
Les facteurs expliquant cette tension :
-
baisse de la construction neuve,
-
croissance démographique dans certaines métropoles,
-
difficultés d’accès au crédit pour une part croissante de ménages,
-
attractivité des villes étudiantes,
-
durcissement de la réglementation énergétique.
Conséquence : investir fin 2025 permet de sécuriser un locataire très rapidement.
Les villes les plus rentables en 2025 : classement et analyses
Voici les villes qui offrent les meilleurs rendements et les meilleures perspectives pour un investissement locatif durable en 2025.
Saint-Étienne : championne du rendement brut
-
Prix bas : parmi les plus attractifs de France
-
Rendement brut : 8 à 10 %
-
Profil des locataires : étudiants, jeunes actifs
-
Avantage clé : possibilité d’investir dans des immeubles entiers
Saint-Étienne reste idéale pour les investisseurs cherchant un ROI élevé.
Mulhouse : rentabilité + potentiel long terme
-
Prix très accessibles
-
Projet de transformation urbaine
-
Haut niveau de demande
-
Rendement : 7 à 9 %
La ville attire des investisseurs confirmés, notamment en déficit foncier.
Le Mans : la ville en pleine ascension
-
À moins d’une heure de Paris
-
Prix stables
-
Tension locative forte
-
Rendement : 6 à 7,5 %
Une ville sous-cotée avec un excellent rapport qualité-prix.
Lille : marché sûr et pérenne
-
Grande ville étudiante (plus de 120 000 étudiants)
-
Transports : train, métro, tram
-
Rendement : 5 à 7 %
Idéal pour la colocation ou le meublé.
Marseille : l’effet transformation
-
Prix encore abordables
-
Beaucoup de biens à rénover
-
Rendement : 6 à 8 %
Fort potentiel de valorisation post-travaux.
Montpellier : dynamique, jeune, tendue
-
Loyers élevés
-
Aucune vacance sur les petites surfaces
-
Rendement : 4,5 à 6,5 %
Une valeur sûre pour le meublé.
Les types de biens les plus rentables en 2025
Les petites surfaces (T1, T2)
Toujours les plus rentables, surtout près des centres et transports.
La colocation
Très recherchée dans : Lille, Rennes, Nantes, Lyon, Toulouse.
Rentabilité : 7–10 % selon les quartiers.
Les biens à rénover (déficit foncier)
Avec la hausse des exigences énergétiques, rénover un F/G peut offrir :
-
une forte décote à l’achat,
-
des avantages fiscaux,
-
une hausse du loyer après travaux,
-
une meilleure valeur à la revente.
Le meublé (LMNP)
Toujours l’un des régimes fiscaux les plus performants.
Les logements écologiques
DPE A, B, C = plus recherchés, moins coûteux, plus simples à louer.
Comment réussir son investissement locatif en 2025 ?
Voici les leviers déterminants pour optimiser votre projet.
Analyser la tension locative
Pas seulement par ville, mais par quartier.
FOCUS LOCAL – Investir à Rennes
Rennes s’impose en 2025 comme l’une des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif. Avec plus de 75 000 étudiants, une forte dynamique technologique (entreprises numériques, cybersécurité, start-up), un réseau de transports performant (métro B, LGV vers Paris en 1h25) et une qualité de vie reconnue, la métropole rennaise attire de plus en plus de locataires.
La demande locative y est extrêmement tendue, notamment dans les quartiers :
-
Villejean (étudiants, hôpital, université),
-
Beaulieu (campus scientifique),
-
Jeanne-d’Arc / Longs-Champs,
-
Centre Historique,
-
Sainte-Thérèse / Sud-Gare.
Rennes offre des rendements généralement compris entre 4 % et 6 %, mais avec une vacance locative quasi nulle et une excellente visibilité à long terme. Pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur patrimoine, la ville est un choix stratégique. Les biens à rénover trouvent également un marché dynamique, not
Acheter au bon prix
Détecter les biens décotés, les ventes urgentes, les biens à rénover.
Vérifier le DPE et prévoir son évolution
Un DPE E peut devenir F sans travaux → mauvaise surprise.
Gérer la fiscalité
LMNP, déficit foncier, location nue : choisir la bonne option.
S’orienter vers les villes avec croissance économique réelle
L’emploi, les transports, les universités restent les meilleurs indicateurs.