La propriété d'un mur mitoyen peut s’acheter

Généralement, le mur qui sépare votre belle demeure à Saint-Malo de celle du voisin est mitoyen et l’entretien revient aux deux parties. Si votre voisin ne prend pas en charge sa part, il est possible de lui acheter la partie du mur qui lui appartient. Vous deviendrez le seul propriétaire du mur.

Le mur mitoyen et la preuve de la mitoyenneté

La mitoyenneté est l’un des problèmes de voisinage les plus fréquents. La mitoyenneté d’un mur entraîne l’obligation du partage de frais d’entretien de celui-ci par les deux propriétaires.

Les articles 653 à 673 du Code civil donnent une définition précise du mur mitoyen :

• Il se trouve à cheval sur la séparation ;
• Il appartient aux deux propriétaires.

Le mur mitoyen qui sépare deux propriétés peut prendre plusieurs formes :

• Une limite de clôture comme un mur, un muret, un fossé ou une haie ;
• Un mur séparatif dont la propriété ne peut pas être prouvée.

Si le mur est édifié sur l’un des deux terrains, alors, dans ce cas, il n’est pas mitoyen et appartient au propriétaire du terrain sur lequel il repose.

Il y a deux façons de prouver la non-mitoyenneté d’un mur :

• Posséder le titre de propriété ;
• Lorsque le mur est entretenu depuis 30 ans ou 10 ans dans certains cas par un des propriétaires, il lui appartient par prescription.

En revanche, un mur avec une pente dans un seul sens depuis son sommet ou avec une corniche ou des tuiles appartient au propriétaire du terrain vers lequel se dirige la pente.

Le voisin a la possibilité en zone urbaine de refuser la mitoyenneté. Dans ce cas, le notaire rédigera un acte de mitoyenneté et le publiera au service de publicité foncière.

L’achat de la partie du mur mitoyen appartenant au voisin

Il y a deux façons de céder la mitoyenneté d’un mur :

• La vendre ;
• Abandonner son droit de mitoyenneté.

Il est toujours possible d’acheter la mitoyenneté du voisin, que le mur soit en limite de séparation ou chez le voisin. Pour cela, il faut payer la valeur de la partie du mur et du sol qui appartient au voisin.

Afin de devenir propriétaire d'un mur mitoyen, il suffit d’en payer le prix et de pouvoir le prouver (titre de propriété). Cet achat est valable même dans le cas où il n’aurait pas été publié par le notaire.

La Cour de cassation a jugé que :

• La propriété d’un mur mitoyen ne peut être niée pour cause de non-inscription sur les documents publics ;
• L'acquisition de la mitoyenneté ne doit pas faire obligatoirement l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

En effet, un litige opposait deux voisins dont l'un souhaitait détruire le mur mitoyen sans l’accord de l'autre. La Cour de cassation a jugé qu’un mur est mitoyen même en l’absence d’acte notarié et de publicité dès lors que les deux propriétaires ont partagé le coût de sa construction.

La propriété d’un mur mitoyen peut s’acheter

Dans de nombreuses maisons de ville ou propriétés avec jardins, la question du mur mitoyen revient régulièrement lorsque l’on souhaite construire, surélever ou simplement mieux gérer l’entretien des clôtures. Ce que l’on sait moins, c’est que la propriété d’un mur mitoyen peut s’acheter, sous certaines conditions, et offrir une plus grande liberté au propriétaire qui en devient seul maître.

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen est un ouvrage qui sépare deux propriétés contiguës et qui appartient en commun aux deux voisins, chacun pour moitié. Il s’agit d’une forme particulière d’indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives (murs, haies, fossés) et qui confère à chaque propriétaire des droits et des obligations spécifiques.

Le Code civil prévoit une présomption de mitoyenneté pour certains murs séparant deux cours, deux jardins ou deux enclos, sauf preuve contraire. Cette preuve contraire peut résulter notamment de titres, de signes extérieurs (pente du sommet du mur d’un seul côté, tuiles ou corniche d’un seul côté) ou d’une possession prolongée par un seul propriétaire.

Peut-on acheter la propriété d’un mur mitoyen ?

Oui, la propriété (ou plus précisément la mitoyenneté) d’un mur peut s’acheter, qu’il s’agisse d’un mur déjà mitoyen ou d’un mur privatif que l’on souhaite rendre mitoyen. Ce mécanisme juridique s’appelle l’acquisition de la mitoyenneté et permet à un propriétaire joignant un mur d’en devenir copropriétaire en payant une indemnité à son voisin.

En pratique, on distingue deux situations fréquentes :

• L’achat de la mitoyenneté d’un mur privatif du voisin, pour le rendre mitoyen (droit d’« acquisition forcée » prévu par le Code civil).

• L’achat de la part de mitoyenneté du voisin sur un mur déjà mitoyen, pour devenir seul propriétaire du mur et en assurer la maîtrise exclusive.

Dans tous les cas, l’opération repose sur le paiement d’un prix et sur la formalisation de la cession, idéalement par acte notarié pour sécuriser les droits de chacun.

Comment se prouve et se cède la mitoyenneté ?

La mitoyenneté d’un mur ou, au contraire, son caractère privatif, se prouve principalement par trois types d’éléments :

• Les titres de propriété (actes de vente, acte notarié mentionnant la mitoyenneté).

• Une convention entre voisins, publiée au service de la publicité foncière lorsqu’elle est établie par acte notarié.

• La possession prolongée (construction ou appui d’un bâtiment sur le mur pendant une longue durée), pouvant entraîner une prescription acquisitive.

La cession de mitoyenneté peut intervenir à l’amiable entre voisins, moyennant le paiement d’une indemnité correspondant en principe à la moitié de la valeur actuelle du mur et à la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti. À défaut d’accord, la loi reconnaît un véritable droit d’accès forcé à la mitoyenneté au profit du propriétaire joignant le mur, le juge pouvant alors fixer le montant de l’indemnité.

Quelles démarches pour acheter la propriété d’un mur mitoyen ?

L’achat de la mitoyenneté est possible pour un mur situé en limite de propriété et peut être demandé à tout moment, sous réserve de respecter certaines règles. En pratique, l’acquéreur potentiel doit :

• Adresser une demande écrite à son voisin, de préférence par courrier recommandé, pour formaliser sa volonté d’acheter la mitoyenneté du mur.

• Négocier le montant de l’indemnité, en tenant compte de la valeur du mur et de la valeur du terrain support.

• Faire établir un acte constatant la cession de mitoyenneté, idéalement par un notaire, afin d’en assurer la sécurité juridique et la traçabilité.

Dans certains cas, notamment lorsque la loi reconnaît un droit de cession forcée, le voisin ne peut pas s’opposer à l’acquisition de la mitoyenneté, mais il doit être indemnisé. En revanche, l’achat de la mitoyenneté ne peut pas servir à régulariser un empiétement déjà irrégulier sur le terrain voisin.

Quels avantages à devenir seul propriétaire du mur ?

Acheter la part de mitoyenneté de son voisin pour devenir seul propriétaire du mur peut présenter plusieurs avantages concrets dans un contexte immobilier :

• Simplifier les décisions de travaux : surélévation, isolation, ravalement ou modification de l’aspect du mur peuvent être décidés sans accord d’un copropriétaire.

• Faciliter certains projets de construction ou d’extension en bordure de propriété.

• Clarifier la répartition des charges d’entretien, qui repose alors sur un seul propriétaire et limite les risques de litige.

Cette maîtrise accrue du mur est particulièrement recherchée en zone urbaine dense, où chaque mètre linéaire de clôture peut avoir un impact sur un projet immobilier, une extension ou une valorisation future du bien.

Points de vigilance avant d’acheter la mitoyenneté

Avant d’engager une démarche d’achat de mitoyenneté, il est prudent de vérifier plusieurs éléments :

• La situation juridique exacte du mur (mitoyen ou privatif, mentions dans les titres de propriété, actes antérieurs éventuels de cession).

• L’absence d’empiétement irrégulier ou de servitude non réglée, l’acquisition de mitoyenneté ne pouvant pas légaliser seule une occupation illégale du terrain voisin.

• L’intérêt réel de cette acquisition au regard de votre projet (travaux futurs, restructuration, vente, revalorisation patrimoniale).

Le recours à un notaire ou à un professionnel du droit permet de sécuriser l’opération, de fixer un prix conforme à la valeur du mur et du sol, et d’éviter des litiges de voisinage ultérieurs.